Перекредитование ипотеки — особенности услуги, плюсы и минусы

Ипотечный займ – долгосрочное обязательство с крупными размерами ежемесячных взносов. Ранее взятые кредиты на приобретение недвижимости провоцировали высокий уровень переплаты за счет повышенных годовых ставок. В 2022 году ситуация изменилась – перекредитование ипотеки стало выгодным клиентам с ипотечными договорами до 2015 года.

Снижение процентов потребительских кредитов, ипотеки, автомобильных займов создано для привлечения новых заемщиков в крупные коммерческие и развивающиеся финансовые структуры.

Сущность рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки в другом банке предполагает получение нового кредита на выгодных условиях, действующих в нынешнем году. Для одобрения увеличенного периода погашения кредитных обязательств заемщик представляет дополнительные документы о доходах, изменениях в семье, про смену рабочего места (если она состоялась).

Существует два способа рефинансирования ипотеки

. Банковские структуры предлагают два вида перекредитования займов на покупку недвижимости:
* со сменой залогодержателя;
* с выводом имущества из-под залога.

В первом случае недвижимость подлежит перезалогу от первичного кредитора к организации, осуществляющей рефинансирование долга. Во втором оформляется обычный потребительский займ без обеспечения на погашение текущего ипотечного кредита. Вариант менее выгоден в отношении процентов и периода выплаты, но имущество перестает служить залогом, остается в собственности заемщика.

Низкий % на перекредитацию установлен во многих известных финансовых учреждениях для привлечения новых заемщиков. Например, в СберБанке каждый 5 кредит – рефинансирование ипотеки, взятой в предыдущие годы.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Решив оформить перекредитование ипотеки под меньший процент, изучите и соразмерьте выгоды с расходами. Процесс предполагает тщательную проверку данных плательщика, изучение предыдущего договора и графика погашения по нему за прошедший период.

Клиент обязан предоставить в банковское учреждение действующий договор с выписками о суммах взносов, погашенных частях, процентах. Для перекредитования в собственном банке собирать такие документы не потребуется.

Снятие обременения с объекта недвижимости

Основной привлекательный момент в рефинансировании ипотечного займа – возврат недвижимости в собственность потребителя. Вывод из-под залога осуществляется после полного расчета с первичным кредитором. В банке можно сделать перезалог для получения крупной суммы при перекредитовании. Иной вариант – согласится на нецелевой заем без обеспечения, полностью снять обременение с имущества.

Повышение удобства обслуживания кредита

Рефинансирование ипотечного кредита предполагает улучшенные условия для погашения. Кроме низкого процента клиенты получают дополнительные привилегии в виде участия в акциях или государственных программах, минимальный набор документов для получения средств, максимальный период возврата долгов (зависит от конкретного финансового учреждения).

Также ускорено одобрение заявки, подавать которую можно в онлайн-режиме на сайтах банков или сервисов по подбору рефинансирования ипотеки.

Минусы рефинансирования ипотеки

Если ваша ипотека выплачивается более половины указанного в договоре периода, а предусмотренная схема погашения аннуитетная, смысла в перекредитовании нет. Выгодное рефинансирование – это нецелевые займы без залогового имущества и страховок. Но таких условий практически нет.

Перекредитация ипотеки необходима при финансовых затруднениях, изменениях в имущественном положении. Детально рассматривая процедуру рефинансирования, отметим, что такой вид займов необходим людям с валютной ипотекой, договорами до 2015 года (в тот период процентные ставки достигали 40%), необходимостью вывода залога.

Иные достоинства рефинансирования ипотеки представлены ниже.

Уменьшение ежемесячного платежа

Каждое предложение по перекредитованию – возможность финансовой организации заработать на процентах. Ежемесячный платеж может уменьшаться вследствие большого периода выплаты ссуды.

В этом случае:

• заемщик получает сумму взноса, составляющую до 50% от заработной платы;
• имеет право на кредитные каникулы (если предусмотрено программой банка);
• может выбирать схему погашения – дифференцированную или аннуитетную.

Уменьшение переплаты по кредиту

В решении оформить рефинансирование ипотечного займа рассчитайте взносы с уменьшенным периодом выплаты.

Например:

1. при сумме в 2,4 млн руб. со ставкой 13,5% на 15 лет реальная стоимость кредита составит 6,21 млн руб.;
2. после перекредитования под 11% на 11 лет общая переплата по займу – 4,44 млн руб.

Кредитный специалист финансового учреждения обязан предоставить полную информацию по переплате, взносам и прочим условиям нового кредитного договора. Заемщик наглядно увидит реальные числа для соразмерения со своими возможностями.

Смена валюты кредита

Если ипотечный займ брался в валюте, его можно рефинансировать через залог приобретаемого имущества в новом банковском учреждении. После вывода недвижимости из-под залога у первичного кредитора оформляется новый залоговый договор.

В преимуществах перекредитования валютного займа:

• с учетом сильного повышения валютного курса заемщик более не получает переплат, спровоцированных обменом рублей на иностранные деньги;
• кредит в отечественной валюте не влечет риски, связанные с последующими скачками курса.

Виды ипотечных кредитов

Рефинансирование ипотеки – это закрытие предыдущего долга, взятого на покупку недвижимости через оформление нового займа по иным условиям. Ипотеку можно объединять с другими долговыми обязательствами – потребительскими и автомобильными кредитами, рассрочками, долгам по кредитным картам.

В этом случае можно сделать запрос на более крупную сумму, остающуюся на текущие расходы заемщика после закрытия предыдущего ипотечного договора.

К рефинансированию допускаются такие виды ипотеки:

• займы под высокий процент с правом досрочного погашения;
• ссуды, с момента оформления которых прошло не более половины срока;
• валютную ипотеку с правом досрочной выплаты.

Перечисленный список можно дополнить договорами с дифференцированными схемами погашения, в которых прописан пересчет процентов при досрочном закрытии.

Выгодность рефинансирования

Список программ для перекредитования включает участие в государственных программах. Ипотечное рефинансирование выгодно в таких случаях:

• при новой ставке с уменьшенным показателем более 1%;
• клиентам с финансовыми затруднениями;
• заемщикам мелких финансовых структур с плохо развитой структурой отделений, банкоматов, терминалов;
• потребителям с валютными займами.

Подводные камни рефинансирования

Онлайн-заявка на ипотеку – способ получить предварительное решение на одобренную сумму, которая может отличаться от заявленной. Если клиенту требуется 1,5 млн руб., а банк согласен ссудить 1 млн руб., смысла в перекредитовании нет. Кроме уменьшения требуемой суммы нередко финансовые организации предлагают некомфортные условия.

Рефинансирование ипотеки: подводные камни:

• если с момента оформления ипотеки прошло несколько месяцев, рефинансирование невыгодно;
• высокие дополнительные расходы нагружают семейный бюджет (оценщик, оформление залога и пр.);
• запрещено перекредитовывать ипотеку за 3 месяца до окончания выплат.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Порядок перекредитования таков:

• изучаем лучшие предложения, выбираем программу рефинансирования, уточняем условия;
• собираем справки, запрошенные кредитором;
• ожидаем решения (2-5 дней при наличии полного пакета документов);
• получаем решение о выводе залога или передаче, предоставляем бумаги на недвижимость;
• подписываем новый договор ипотеки (новый банк рассчитывается с первым кредитором), меняем залогодержателя, страхуем объект;
• выплачиваем новый займ.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

Отказали в рефинансировании ипотеки? Значит, ваша недвижимость не соответствует требованиям финансового учреждения.

А именно:

• имеет незаконное оформление прав собственности;
• в квартире, доме зарегистрированы посторонние граждане (кроме членов семьи и самого заемщика);
• в процессе перезалога недвижимость сдается в аренду;
• имеются обременения, включая судебные решения.

Залоговым имуществом по первому и рефинансируемой ипотеке должна выступать одна и та же квартира (дом, коттедж, участок).

Топ банков для выгодного перекредитования ипотеки в 2022 году

Рейтинг банков по выгодному рефинансированию займов на приобретение недвижимости включает известные российские учреждения: ГазпромБанк, РоссельхозБанк, Альфа Банк, Почта Банк, ВТБ и Тинькофф. Интересными продуктами располагает СберБанк для зарплатных и новых заемщиков.

Сравнительная таблица наглядно демонстрирует стандартные условия перекредитования:

*ВТБ кредитует до 80% от оценочной стоимости недвижимости (30 млн руб. – максимальная сумма для жителей Москвы и Петербурга).

В перечне интересных программ на 2020 год – рефинансирование от ГазпромБанка под 9,5% (до 60 млн руб.), Альфа Банка при ставке 9,99% до 50 млн руб., перекредитование ипотеки от ФК Открытие под 9,65% на 30 лет. Чтобы подобрать наиболее привлекательное предложение, используйте кредитный калькулятор для детального расчета переплаты, ежемесячных взносов, общей стоимости кредита по ипотеке.

Заключение

Программы по рефинансированию ипотеки необходимы заемщикам с финансовыми трудностями или договорами, заключенными до 2015 года на повышенных процентных ставках.

Рефинансирование ипотеки материнским капиталом