Перекредитование ипотеки — особенности услуги, плюсы и минусы

Ипотечный займ – долгосрочное обязательство с крупными размерами ежемесячных взносов. Ранее взятые кредиты на приобретение недвижимости провоцировали высокий уровень переплаты за счет повышенных годовых ставок. В 2019 году ситуация изменилась – перекредитование ипотеки стало выгодным клиентам с ипотечными договорами до 2015 года.
1 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы
Снижение процентов потребительских кредитов, ипотеки, автомобильных займов создано для привлечения новых заемщиков в крупные коммерческие и развивающиеся финансовые структуры.

Сущность рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки в другом банке предполагает получение нового кредита на выгодных условиях, действующих в нынешнем году. Для одобрения увеличенного периода погашения кредитных обязательств заемщик представляет дополнительные документы о доходах, изменениях в семье, про смену рабочего места (если она состоялась).

Существует два способа рефинансирования ипотеки

. Банковские структуры предлагают два вида перекредитования займов на покупку недвижимости:
* со сменой залогодержателя;
* с выводом имущества из-под залога.

В первом случае недвижимость подлежит перезалогу от первичного кредитора к организации, осуществляющей рефинансирование долга. Во втором оформляется обычный потребительский займ без обеспечения на погашение текущего ипотечного кредита. Вариант менее выгоден в отношении процентов и периода выплаты, но имущество перестает служить залогом, остается в собственности заемщика.

Важно! Процедура рефинансирования ипотеки предполагает снижение ежемесячных взносов за счет уменьшенного % или увеличения срока погашения.

Низкий % на перекредитацию установлен во многих известных финансовых учреждениях для привлечения новых заемщиков. Например, в СберБанке каждый 5 кредит – рефинансирование ипотеки, взятой в предыдущие годы.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

2 1 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Решив оформить перекредитование ипотеки под меньший процент, изучите и соразмерьте выгоды с расходами. Процесс предполагает тщательную проверку данных плательщика, изучение предыдущего договора и графика погашения по нему за прошедший период.

Клиент обязан предоставить в банковское учреждение действующий договор с выписками о суммах взносов, погашенных частях, процентах. Для перекредитования в собственном банке собирать такие документы не потребуется.

Снятие обременения с объекта недвижимости

Основной привлекательный момент в рефинансировании ипотечного займа – возврат недвижимости в собственность потребителя. Вывод из-под залога осуществляется после полного расчета с первичным кредитором. В банке можно сделать перезалог для получения крупной суммы при перекредитовании. Иной вариант – согласится на нецелевой заем без обеспечения, полностью снять обременение с имущества.

Важно! Если вы не желаете оставлять недвижимость, автомобиль или земельный участок в собственности кредитора, соглашайтесь на программы без обеспечения. В этом случае заемщик должен иметь стабильную высокую заработную плату, желательно согласится на страхование.

Повышение удобства обслуживания кредита

Рефинансирование ипотечного кредита предполагает улучшенные условия для погашения. Кроме низкого процента клиенты получают дополнительные привилегии в виде участия в акциях или государственных программах, минимальный набор документов для получения средств, максимальный период возврата долгов (зависит от конкретного финансового учреждения).

Читайте также  Ипотечные каникулы – особенности оформления, причины отказов банков

Также ускорено одобрение заявки, подавать которую можно в онлайн-режиме на сайтах банков или сервисов по подбору рефинансирования ипотеки.

Минусы рефинансирования ипотеки

3 1 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Если ваша ипотека выплачивается более половины указанного в договоре периода, а предусмотренная схема погашения аннуитетная, смысла в перекредитовании нет. Выгодное рефинансирование – это нецелевые займы без залогового имущества и страховок. Но таких условий практически нет.

Важно! Для получения оптимальных условий с явной экономией обращайтесь в собственный банк (обслуживающий или к первичному кредитору). Если договор предполагает запрет на досрочное погашение, перекредитование теряет смысл – заемщик получает штрафы, теряет в расходах на обслуживание новой ссуды.

Перекредитация ипотеки необходима при финансовых затруднениях, изменениях в имущественном положении. Детально рассматривая процедуру рефинансирования, отметим, что такой вид займов необходим людям с валютной ипотекой, договорами до 2015 года (в тот период процентные ставки достигали 40%), необходимостью вывода залога.

Иные достоинства рефинансирования ипотеки представлены ниже.

Уменьшение ежемесячного платежа

Каждое предложение по перекредитованию – возможность финансовой организации заработать на процентах. Ежемесячный платеж может уменьшаться вследствие большого периода выплаты ссуды.

В этом случае:

  • заемщик получает сумму взноса, составляющую до 50% от заработной платы;
  • имеет право на кредитные каникулы (если предусмотрено программой банка);
  • может выбирать схему погашения – дифференцированную или аннуитетную.
Важно! Такие условия рефинансирования выгодны гражданам с ипотекой на жилье в новостройках или с текущими договорами, с момента оформления которых прошло не более 4-5 лет (при общем сроке возврата 10-15 лет).

Уменьшение переплаты по кредиту

В решении оформить рефинансирование ипотечного займа рассчитайте взносы с уменьшенным периодом выплаты.

Например:

  1. при сумме в 2,4 млн руб. со ставкой 13,5% на 15 лет реальная стоимость кредита составит 6,21 млн руб.;
  2. после перекредитования под 11% на 11 лет общая переплата по займу – 4,44 млн руб.

Кредитный специалист финансового учреждения обязан предоставить полную информацию по переплате, взносам и прочим условиям нового кредитного договора. Заемщик наглядно увидит реальные числа для соразмерения со своими возможностями.

Смена валюты кредита

4 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Если ипотечный займ брался в валюте, его можно рефинансировать через залог приобретаемого имущества в новом банковском учреждении. После вывода недвижимости из-под залога у первичного кредитора оформляется новый залоговый договор.

Читайте также  Ипотека в Кубань кредит банке

В преимуществах перекредитования валютного займа:

  • с учетом сильного повышения валютного курса заемщик более не получает переплат, спровоцированных обменом рублей на иностранные деньги;
  • кредит в отечественной валюте не влечет риски, связанные с последующими скачками курса.
Интересно: Этапы рефинансирования ипотеки с обеспечением включают дополнительные расходы на услуги оценщика, сбор полного пакета документов с платными выписками от первичного кредитора, траты на нотариуса. Рассчитывайте возможности перед обращением за перекредитованием ипотечного займа.

Виды ипотечных кредитов

Рефинансирование ипотеки – это закрытие предыдущего долга, взятого на покупку недвижимости через оформление нового займа по иным условиям. Ипотеку можно объединять с другими долговыми обязательствами – потребительскими и автомобильными кредитами, рассрочками, долгам по кредитным картам.

В этом случае можно сделать запрос на более крупную сумму, остающуюся на текущие расходы заемщика после закрытия предыдущего ипотечного договора.

5 960x480 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

К рефинансированию допускаются такие виды ипотеки:

  • займы под высокий процент с правом досрочного погашения;
  • ссуды, с момента оформления которых прошло не более половины срока;
  • валютную ипотеку с правом досрочной выплаты.

Перечисленный список можно дополнить договорами с дифференцированными схемами погашения, в которых прописан пересчет процентов при досрочном закрытии.

Выгодность рефинансирования

Список программ для перекредитования включает участие в государственных программах. Ипотечное рефинансирование выгодно в таких случаях:

  • при новой ставке с уменьшенным показателем более 1%;
  • клиентам с финансовыми затруднениями;
  • заемщикам мелких финансовых структур с плохо развитой структурой отделений, банкоматов, терминалов;
  • потребителям с валютными займами.
Важно! При оформлении нового ипотечного кредита вам предстоит вновь проходить процедуру кредитования с проверкой кредитной истории, доходов, занятости.

Подводные камни рефинансирования

6 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Онлайн-заявка на ипотеку – способ получить предварительное решение на одобренную сумму, которая может отличаться от заявленной. Если клиенту требуется 1,5 млн руб., а банк согласен ссудить 1 млн руб., смысла в перекредитовании нет. Кроме уменьшения требуемой суммы нередко финансовые организации предлагают некомфортные условия.

Рефинансирование ипотеки: подводные камни:

  • если с момента оформления ипотеки прошло несколько месяцев, рефинансирование невыгодно;
  • высокие дополнительные расходы нагружают семейный бюджет (оценщик, оформление залога и пр.);
  • запрещено перекредитовывать ипотеку за 3 месяца до окончания выплат.
Важно! Рефинансирование ипотечных займов может запрещаться первичным банком-кредитором или облагаться штрафом при досрочном погашении. Изучите условия действующего договора и пункт о досрочном погашении обязательств.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

 

7 - Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Порядок перекредитования таков:

  • изучаем лучшие предложения, выбираем программу рефинансирования, уточняем условия;
  • собираем справки, запрошенные кредитором;
  • ожидаем решения (2-5 дней при наличии полного пакета документов);
  • получаем решение о выводе залога или передаче, предоставляем бумаги на недвижимость;
  • подписываем новый договор ипотеки (новый банк рассчитывается с первым кредитором), меняем залогодержателя, страхуем объект;
  • выплачиваем новый займ.
Интересно: если финансовое учреждение не берет на себя работу с первичным залогодержателем, подготовьтесь к длительному ожиданию – срок передачи или вывода имущества из-под залога составляет 1-4 месяца, в течение которых может действовать высокая ставка (на 3-4% выше заявленной).

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

Отказали в рефинансировании ипотеки? Значит, ваша недвижимость не соответствует требованиям финансового учреждения.

Читайте также  Ипотека для молодой семьи - условия получения, аспекты договоров, правила расчета

А именно:

  • имеет незаконное оформление прав собственности;
  • в квартире, доме зарегистрированы посторонние граждане (кроме членов семьи и самого заемщика);
  • в процессе перезалога недвижимость сдается в аренду;
  • имеются обременения, включая судебные решения.

Залоговым имуществом по первому и рефинансируемой ипотеке должна выступать одна и та же квартира (дом, коттедж, участок).

Топ банков для выгодного перекредитования ипотеки в 2019 году

Рейтинг банков по выгодному рефинансированию займов на приобретение недвижимости включает известные российские учреждения: ГазпромБанк, РоссельхозБанк, Альфа Банк, Почта Банк, ВТБ и Тинькофф. Интересными продуктами располагает СберБанк для зарплатных и новых заемщиков.

Сравнительная таблица наглядно демонстрирует стандартные условия перекредитования:

НаименованиеМаксимальная суммаГодовая ставкаМаксимальный периодВозрастные ограничения (лет)Дополнительные требования
ВТБ30 млн руб.*9,6%30 лет21-60Оформление по минимальному пакету документов (без справки о доходах) повышает %
Тинькофф100 млн руб.9,7%25 лет18-70Не менее 12 месяцев стажа на последнем месте
РайффайзенБанк26 млн руб.9,99%30 лет21-652 вида страхования (имущественное, титульное)
РоссельхозБанк20 млн руб.10,10%30 лет22-652-НДФЛ, страхование, обеспечение (залог)
Почта Банк1 млн руб.12,9%5 летПотребительский нецелевой займ под залог

*ВТБ кредитует до 80% от оценочной стоимости недвижимости (30 млн руб. – максимальная сумма для жителей Москвы и Петербурга).

В перечне интересных программ на 2019 год – рефинансирование от ГазпромБанка под 9,5% (до 60 млн руб.), Альфа Банка при ставке 9,99% до 50 млн руб., перекредитование ипотеки от ФК Открытие под 9,65% на 30 лет. Чтобы подобрать наиболее привлекательное предложение, используйте кредитный калькулятор для детального расчета переплаты, ежемесячных взносов, общей стоимости кредита по ипотеке.

Заключение

Программы по рефинансированию ипотеки необходимы заемщикам с финансовыми трудностями или договорами, заключенными до 2015 года на повышенных процентных ставках.

Если расходы по оформлению нового ипотечного кредита превышают экономию от сниженного %, или клиент не имеет на руках нужной суммы для оплаты услуг оценщика, нотариуса и др., смысла в таком переоформлении нет. Иной вариант – запросить сумму, превышающие обязательства по первичному займу для остатка на текущие расходы.

Рефинансирование ипотеки материнским капиталом

Комментарии
  1. Аватар

    При рефинансировании ипотеки увлечение срока погашения кредита явно подразумевает переплату, настолько ли оно будет выгодно. Единственное моё предположение-это уменьшение ежемесячной выплаты, в силу невозможности выплаты большой суммы.

Добавить комментарий