Ипотека под залог недвижимости – правовые аспекты, особенности выдачи займов

Разнообразие программ ипотечного кредитования требует детального изучения. Некоторые предложения от кредитующих организаций предусматривают залог приобретаемого жилья (в новостройках или на вторичном рынке). Существует другая ипотека под залог имеющейся недвижимости, когда приобретенный дом или квартира не оформляются залоговым имуществом.

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Детально разберем, в каких случаях лучше прибегнуть к классической схеме предоставления средств, и когда выгодно брать большой займ под квартиру в собственности.

Суть

Экспертное мнение базируется на том, что стандартный вид ипотечных кредитов более выгоден гражданам с официальным подтверждением доходов и трудовой занятости. Ипотека под залог приобретаемого жилья снижает риски при невыплате или просрочке долговых обязательств. С другой стороны, банковские учреждения неохотно идут навстречу заемщикам без справок о доходности семьи.

Ипотека под залог имеющейся квартиры может иметь один из таких видов:

  • ломбардный займ под залог жилья, в том числе родительской недвижимости (подойдет молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий);
  • кредитование без первоначального вноса (для клиентов, не имеющих финансовых накоплений для оплаты аванса);
  • специальные предложения финансовых учреждений (например, «Переезд»).
Важно! В процентном соотношении по годовым ставкам заём под залог приобретаемой жилплощади более выгоден. Если в этом случае заемщик получает 11-12%, то под залог имеющегося имущества 14-15%.

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Чтобы получить кредит под залог квартиры с минимальными рисками, эксперты советуют приобретать готовое жилье: в новостройке с законченным строительством (после сдачи в эксплуатацию) или вторичном рынке недвижимости.

Плюсы и минусы

Ипотека под залог жилья в собственности заемщика (либо родственников первой очереди) требует экспертной оценки, которая будет отличаться от рыночной стоимости. В этом главный минус кредитующие структуры не готовы выдавать сумму по реальной цене жилплощади, зачастую. Она снижается на 10-20%. В оценке учитывается состояние внутренних помещений, коммуникаций, общий физический и моральный износ многоэтажного дома, расположение.

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Другие преимущества и недостатки подобных займов описаны в таблице:

Ипотека под залог имеющейся недвижимости – плюсыОтрицательные стороныАльтернативные способы решения проблемы
Заемщик вправе распоряжаться средствами на свое усмотрение (вносить ПВ или отказаться от него, направить часть денег на остаточный платеж, оформление и пр.)Обязательное заключение договора страхования, увеличивающего сумму ипотечного кредитаОбратиться к классическому кредитованию под залог приобретаемой жилплощади
Первоначальный взнос не является обязательным условиемЗаемщики всех форм собственности (ИП, ФОП, СПД) испытывают трудности в одобрении заявокОформить нецелевой кредит для развития бизнеса с полным пакетом документов, подтверждающих наличие собственного предприятия
Возможность приобрести все виды недвижимости: от квартиры до таунхауса, коттеджа, виллыСобственникам земельных участков потребуется масса справок и других документов для подтверждения права собственностиПроще представить документы на залог квартиры родственников или родителей. Займы под залог земли (пая, участка) рассматриваются редко
Покупка жилплощади в совместном владении – коммунальной квартиры, комнаты в общежитии, недостроенные домаКлиентов ожидает повышенная годовая ставка (в среднем на 3-4% от обычных программ ипотечного займа под залог)Снизить % позволят дополнительные справки, участие в программах лояльности или обращение в банк, клиентов которого вы являетесь
Приобретение жилья за границей, материалов для строительства собственного домаФинансовые учреждения выдают до 70% от оценочной стоимости жилья, указанной в заключении эксперта-оценщикаОтдать в залог недвижимость в идеальном состоянии, расположенную в благополучном, развитом районе
Важно! Обычно кредиторы предоставляют собственного оценщика для произведения замеров, оценки квартиры/дома/коттеджа. Заемщик может обратиться к независимому специалисту или оформить сделку через агентство недвижимости, где есть собственный квалифицированный эксперт.

Как получить?

Ипотека под залог квартиры не позволяет заемщику распоряжаться имуществом на свое усмотрение. До полного погашения долга клиент не имеет права сдавать в аренду или делать перепланировку на объекте.

Читайте также  Онлайн заявка на ипотеку - виды ипотечных кредитов, акции, спецпредложения

Получить ипотеку можно на срок от 12 мес до 360, но здесь присутствует ограничение в максимальной сумме заемных средств. Каждая финансовая структура рассчитывает стоимость недвижимости по собственному коэффициенту, после чего формируется окончательная сумма к выдаче по ипотечному договору.

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Чтобы взять ипотечный кредит под залог недвижимости, необходимо:

  • изучить банковские программы по кредитованию под имеющуюся жилплощадь;
  • пригласить эксперта-оценщика;
  • собрать пакет документов для подачи в банковское учреждение (включая сведения о трудовой занятости, справки 2-НДФЛ и других доходов при их наличии);
  • заполнить анкеты в филиалах или отправить онлайн-заявки для предварительного одобрения;
  • по получению согласия на представление займа подписать закладную, договор кредита, залога, страхования;
  • зарегистрировать документы в государственных органах;
  • получить согласованную с банком сумму на расчетный счет или наличными.
Важно! Коммерческая недвижимость под залог оценивается по другим критериям. Жилищный фонд может давать до 80-90% от рыночной стоимости, коммерческие объекты – не более 65%. Причиной таких условий является спад потребительского спроса на нежилые объекты. То есть, при невыплате долга банку будет сложно реализовать недвижимость для возврата средств.

Можно ли взять ипотеку под залог квартиры?

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Выгодная ипотека под залог имеющейся недвижимости возможна при наличии квартир, коттеджей достойного уровня. Лучшим вариантом будет жилплощадь в новостройках или домах, построенных после 1990 года.

В основных требованиях к жилью, предоставляемому в залог:

  • подведенные коммуникации (электроэнергия, отопление и канализация, водоснабжение);
  • соответствие планировки нормативным документам (если произведены не узаконенная перепланировка помещений, финансовое учреждение откажет в займе);
  • недвижимость не обременена арестами, штрафами, долгами по коммунальным счетам и прочими обязательствами.
    Ипотека под залог имущества не выдается:
  • владельцам жилья в старых многоэтажных домах без страховки;
  • собственникам аварийных, подлежащих сносу помещений;
  • заемщикам с недвижимостью из дерева (перекрытия, стены, потолки);
  • клиентам с имуществом в малоэтажных домах.
Интересно: покупка под залог приобретаемого жилья более выгодна людям, желающим расширить жилплощадь семьи. Здесь сумма кредита будет значительно выше, проценты ниже, а условия более лояльные для заемщиков.

А ваша квартира подходит для сдачи в залог?

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Если нужна ипотека под залог, приведите в порядок документацию по недвижимости. Отсутствие нормативных документов, договора купли-продажи, дарения, завещания (подтверждающих право собственности) ведет к отказу в сотрудничестве. На момент подачи заявки в финансовые учреждения жилплощадь должна находиться в удовлетворительном состоянии без долгов и пени по коммунальным услугам.

Приобретение нового жилья под залог имеющегося возможно, если в квартире/доме нет зарегистрированных граждан (предварительно решите этот вопрос с родственниками). Если в приоритете покупка жилплощади в строящемся объекте, соотнесите риски и возможности: недобросовестные застройщики могут «заморозить» строительство, а ваша существующая недвижимость автоматически перейдет банку.

Интересно: большинство клиентов кредитующих организаций обращаются к данной программе при покупке коммерческой недвижимости: офисов, промышленных зданий, производственных объектов. Это минимизирует риски остаться без крыши над головой.

Условия кредитования

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Зачастую ипотека под залог приобретаемой недвижимости диктует более выгодные условия с минимальной переплатой по годовым процентам. Но данная программа не подходит владельцам малого и среднего бизнеса (банки неохотно выдают займы под собственное дело), покупателям квартир в «хрущевках» и старых районах.

Читайте также  Ипотека Промсвязьбанк - разновидности программ, требования, ставки

Если семья располагает «лишней» квартирой, которая не будет сдаваться по договору аренды, имеет достойный вид, расположена в многоэтажном доме с небольшим износом, займы с залогом такой недвижимости более выгодны.

Среди предложений крупных российских банков:

Наименование организацииУсловия выдачи ипотеки на 2019 годОсобые пункты договора под залог имущества
ГазпромбанкНецелевой потребительский займ под 11,75% в год. Срок 15 летТитульное страхование (материальные потери при утрате права собственности)
Сбербанк40% от рыночной стоимости при сумме до 10 млн руб. Для зарплатных клиентов – 12%Страховой договор жизни, при отказе +1% к ставке
РосбанкИпотека в залог недвижимости на строительство дома под 12%Отсутствие первоначального взноса, страховки
РоссельхозбанкЦелевой кредит под 11,5% до 70% от стоимости объекта. Для собственных клиентов – залог на уровне 50%.Каждая трата средств требует отчета перед финансовой организацией

 

Внимание! Если заемщик состоит в официальном браке, требуется нотариально заверенное согласие супруги на сделку. Залогом не может выступать недвижимость, находящаяся в непогашенном кредите.

Первоначальный взнос

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Программа не предусматривает наличие ПВ. Авансовый платеж может потребовать ипотека под залог комнаты – низкая стоимость жилплощади в общежитии провоцирует недоверие к клиенту. В остальных случаях ПВ служит оценочная стоимость имеющейся недвижимости, передаваемой в залог.

В зависимости от финансового учреждения, предоставляющего ипотеку под залог, сумма скидки (так называют средства, выделенные по стоимости жилья) может покрывать до 70%займа. Если оформляется нецелевой кредит, отчитываться за полученные деньги не нужно – заемщик вправе распоряжаться ими как угодно – для ПВ, оформления купли-продажи и прочих расходов (например, на покупку дорогой яхты, автомобиля).

Необходимые документы

На этапе сбора документов проконсультируйтесь с юристом во избежание отказов. Ипотека под залог без первоначального взноса требует отсутствия зарегистрированных граждан на залоговой жилплощади. Если в семье есть несовершеннолетние дети, заемщик обращается в орган опеки для отчуждения.

В зависимости от индивидуальных особенностей недвижимости клиенты подают:

  • паспорта супругов (если заключен брак);
  • залоговые формы (выписка ЕГРН, заключение об оценочной стоимости);
  • нотариальное согласие второго супруга/супруги;
  • в случае представления интересов – доверенность (оформляется у нотариуса).

Если присутствует кредитный договор на имущество под залог, сначала оформляется вывод недвижимости из кредита с погашением просрочек и остатка суммы. В обязательном порядке проверяется кредитная дисциплина – в БКИ и других органах с информацией о заемщиках не должно быть негативных данных по кредитной истории.

Важно! Клиентам с неофициальным трудоустройством некоторые банковские учреждения готовы выдать крупную сумму под залог, если они являются получателями заработной платы на счет данной организации.

Процедура оформления

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Взнос первичный рынок жилья и вторичная недвижимость не требуют, на погашение направляется сумма, полученная по оценке имеющегося жилья. В этапах оформления ипотечной сделки:

  • выбор кредитующей организации по подходящим условиям;
  • оформление закладной и оговора залога;
  • страхование, предусмотренное программами финансовых учреждений;
  • предоставление полного пакета документов на квартиру, включая согласие второго супруга/супруги;
  • подписание кредитного договора с регистрацией всех документов в юстиции;
  • получение средств на расчетный счет (собственный или продавца приобретаемой недвижимости).

Наиболее выгодные предложения поможет найти ипотечный калькулятор на 2019 год, размещенный на официальных ресурсах банков.

Читайте также  Как взять ипотечный кредит?

В каком банке можно получить ипотеку под имеющееся жилье?

Рассматривая рынок предложений, отметим, что ипотека под залог жилья в собственности выдается большим числом финансовых учреждений. Среди них ДельтаКредит, коммерческий Сбербанк, активно развивающийся Россельхозбанк.

Обратиться за средствами под залог имеющейся жилплощади также можно в такие организации:

  • ВТБ;
  • Альфа банк;
  • Газпромбанк;
  • Росбанк;
  • Инвестторгбанк;
  • ПримСоцбанк.
Внимание: подача заявки в несколько банков повышает шансы на одобрение ипотеки. Исключением остаются категории граждан, имеющих негативную КИ, неофициальное трудоустройство, юридические проблемы с квартирой/домом.

Сбербанк

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

Из общего количество отправленных заявок одобрение в Сбербанке получает 81%. Здесь средства выдаются в сумме до 10 млн руб. со скидкой залога до 40%. Первым клиентам учреждение предлагает ставку 12,5%, собственным – 12%. Кредит относится к нецелевым, что дает право распоряжаться средствами по усмотрению заемщика.

В залог принимается недвижимость, находящаяся в собственности потребителя или третьего лица, по согласованию может осуществляться перезалог жилплощади. Максимальным периодом кредитования установлен срок 20 лет. В преимуществе клиенты с положительной КИ, справками 2-НДФЛ.

Газпромбанк

Учреждение занимается рефинансированием ипотечных сделок с перезалогом квартир/домов. Программа разработана для физических лиц, имеющих ипотечную задолженность перед иным банком.

Необходимая сумма выдается под 9,5% сроком до 30 лет, может составлять до 90% от рыночной цены. Максимальный размер ипотеки для покупки первичного жилья – 45 млн руб. с аннуитетной или дифференцированной схемой погашения.

Внимание: кредит является целевым! Любые движения средств подлежат отчету перед кредитором!

ВТБ

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

В преимуществах нецелевых кредитов данного банка – 13,6% годовых (фиксированная ставка, не подлежит изменениям с ростом инфляции). Коэффициент скидки составляет 50% при максимальной зоне охвата недвижимости. Погашать займ учреждение позволяет в течение 20 лет.

В программе присутствуют специальные условия для лиц отдельных социальных категорий (например, сотрудников муниципальных органов, учителей), а также сниженная ставка для зарплатных клиентов.

Тинькофф банк

Если в планах потребителя займ без смены собственника, учреждение выдаст средства под 11% годовых в сумме до 10 млн руб. Вносить платежи можно ежемесячно сроком до 20 лет. Здесь не требует форму 2-НДФЛ и официальную информацию о трудоустройстве, можно подавать заявку без поручителей.

Важно! Тинькофф банк оформляет дебетовую карту для перечисления кредитных средств после подписания договора. Ипотека нецелевая, подтверждение трат только на недвижимость не требуется.

Россельхозбанк

Ипотека под залог недвижимости - правовые аспекты, особенности выдачи займов

10,6% – именно такую ставку предлагает финансовая организация. Большинство заемщиков считают, что здесь наиболее выгодные условия получения. Ипотека под залог целевая, то есть клиент обязан представить документы на приобретенное жилье. Доход можно подтвердить по форме банка (проверяется службой безопасности).

Существует иная программа, по которой банковские сотрудники не будут требовать документального подтверждения использования заемных средств – кредит является нецелевым. Здесь ставка повышена до 12,5% при сумме до 10 млн руб.

Заключение

Если ваша недвижимость находится в хорошем состоянии, расположена в комфортном районе, не имеет долгов и санкций, финансовые организации с большой вероятностью одобрят получение средств. Важно выяснить, какой тип кредитного продукта вам предлагают. При нецелевых займах средства могут направляться на покупку земли, средств передвижения или жилплощади.

Для детального расчета общей суммы погашения и размера ежемесячных взносов пользуйтесь ипотечными калькуляторами на сайтах банков или сторонних ресурсов, размещающих актуальную информацию по кредитным продуктам.

Ипотека без дохода – как оформить займ без справок о доходах

Комментарии
  1. Аватар

    Получила в Сбере ипотеку на покупку загородной недвижимости, дом такой неприметный, переживали дадут ли вообще на такое ипотеку. Дали. Писали обязательства на присвоение частей детям, так как успешно погасили часть маткапитала за ипотеку сразу.

Добавить комментарий