Договор ипотеки — особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Официальный документ, который регулирует финансово-имущественные отношения заемщика и кредитного учреждения – это договор ипотеки. Оформление документа является обязательным. Здесь содержится полная информация о предмете договора, заложенном имуществе, взаиморасчетах клиента с банком (или иной кредитующей организацией), возложенных правах, обязанностях, а также ответственности сторон сделки.

house 25 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Рассмотрим детально процедуру оформления и регистрации подобных документов после подписания в банке, а также сведения, содержащиеся в договорах по ипотечному кредитованию.

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

Ипотека представляет собой удобный, и достаточно комфортный способ улучшить жилищные условия без длительных накоплений сбережений. Здесь существует особенность – в отличие от потребительских займов и рассрочки, жилищные ссуды подразумевают оформление залога, которым может выступать приобретаемая либо имеющаяся в собственности недвижимость.

Соглашение с кредитно-финансовыми учреждениями обязательно включает детальное описание предмета залога (обеспечения), который, в свою очередь, заметно снижает риски кредитодателя при невыплате ипотечного займа либо полном отказе погашать задолженность.

Внимание:
ипотечный договор может составляться в силу закона – если покупатель приобретает жилплощадь в ипотеку или рассрочку у частного лица, а также в силу договора при обычных жилищных займах, который заключается между участниками сделки.

Понятие и форма договора ипотеки

Основой документа является залоговый объект, которым может выступать исключительно недвижимое имущество. Ипотечный договор четко распределяет участников – с одной стороны залогодержатель (при обычной ссуде таковым является банк), имеющий право удовлетворения финансовых требований, с другой – заемщик, передавший имущество в качестве обеспечения как гарант полного расчета по обязательствам.

Важно!
Если залогодатель располагает иными кредитными договорами, ипотека получает преимущество в распределении дохода на погашение задолженности.

Doc 7 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

ФЗ №102 «Об ипотеке» определяет следующие особенности таких соглашений:

  • договор заключается только в письменной форме;
  • требуется обязательная государственная регистрация;
  • документ набирает юридическую силу только после регистрационных действий;
  • допускается совместный пересмотр и изменений первоначальных условий по согласованию сторон.

Документ также содержит сведения об органе, который регистрировал право залогодержателя на предмет ипотеки (недвижимость), определяет право заемщика пользоваться жилплощадью в период расчета по договорным обязательствам.

Основные элементы договора ипотеки

mans 1 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Законодательство РФ четко прописывает структуру и необходимую для внесения информацию документа.

Читайте также  Ипотечный кредит в 2019 году

В договоре ипотечного кредита указываются:

  • предмет и сроки действия соглашения;
  • обязательства и права заемщика;
  • обязательства залогодержателя (финансового учреждения);
  • оформление закладной на имущество;
  • права и запреты по обращению с недвижимым имуществом в период залога;
  • ответственность участников сделки;
  • правила расторжения/аннулирования договора;
  • возможные спорные ситуации;
  • обстоятельства, принадлежащие к форс-мажору, прочие пункты.

В двустороннем соглашении подробно указываются обязательства заемщика, включая даты ежемесячных платежей, их размер, количество, период взносов по кредитным обязательствам, а также правила начисления штрафов и пени за просроченные платежи, в зависимости от сроков просрочки.

Предмет и стороны договора

Основной элемент такого документа – недвижимое имущество, которое передано в залог. Такой объект и является предметом ипотеки, который в обязательном порядке должен принадлежать заемщику (либо находиться в совместной собственности). Дополнительно прописывается право залогодателя проживать в заложенной недвижимости вместе с несовершеннолетними детьми или пожилыми родителями (и другими родственниками).

Здесь же указываются запреты:

  • заложенная жилплощадь не подлежит дарению, завещанию, перепродаже;
  • в 6 из 7 случаев ипотека не разрешает регистрировать (прописывать) новых жильцов без согласования с банком;
  • запрещено сдавать жилую недвижимость в аренду и делать перепланировку.

В договоре содержатся полные сведения о предмете залога – кадастровый номер, адрес расположения, детальное описание (дом, квартира), индивидуальные особенности.

Внимание:
ипотека исключает действия заемщика, направленные на ухудшение состояния жилой недвижимости, что снижает его рыночную цену (уровень ликвидности).

Относительно обязанностей и прав сторон, документ включает следующие пункты и разделы:

 

Для заемщикаДля финансового учреждения (или частного кредитора)
Порядок погашения основного долга и начисленных процентов в соответствии с заявленными ставкамиПорядок компенсации за невыполнение договорных обязательств
Порядок возмещения убытков, причиненных невыполнением обязательствПравила и процедуру отчуждения залога при полном отказе от погашения обязательств
Оплата штрафов, начисленной пени при нарушении сроков погашения, отказе от выплаты ипотекиПорядок расторжения ипотечного договора и аннулирования закладной при полном погашении ипотеки
Возмещение судебных издержек при передаче задолженности в судУсловия взыскания и реализации недвижимого имущества при отчуждении
Выплата задолженности при неправомерном использовании средств (нецелевые растраты)Правила внесения изменений в действующий ипотечный договор, выдачу полных сведений об объекте в любой период погашения ипотеки

 

Внимание:
в отличие от квартиры, жилой дом требует оформления в залог земельного участка, на котором располагается недвижимость. В этом случае соглашение также содержит информацию о кадастровом номере, размерах и прочих характеристиках земли.

Документы, необходимые для регистрации договора ипотеки

house 2 13 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

После подписания основного документа об ипотеке заемщик и банк подают совместное заявление в регистрационный орган для инициирования процедуры внесения изменений. Если до 2014 года регистрировалось, непосредственно, соглашение, то после изменений в законодательстве граждане фиксируют только изменения в правах собственности на определенный жилой объект.

Читайте также  Социальная ипотека - условия программ, государственная поддержка, особенности

Поэтому для государственной регистрации ипотеки достаточно:

  • заплатить пошлину за внесение изменений в Росреестр;
  • подать совместное с финансовым учреждением заявление о фиксировании обременения на недвижимость;
  • подать кредитный и ипотечный (залоговый) контракт с копиями.

Важно!
Процедура регистрации ипотеки занимает 15 рабочих дней, после чего договор сопровождается специальной надписью с наименованием регистрационного органа, номером и датой.

Особенности ипотечного договора

Money 20 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Юридически такое соглашение между заемщиком и кредитором вступает в законную силу только после внесения данных в Росреестр об обременении. Поэтому кредитное соглашение, заключенное в банке по согласию сторон, можно считать предварительным.

Важно понимать, что стороны договора обязаны следовать указанным в документе пунктам.

Если на заемщика возлагается большей частью ответственность за своевременную выплату ипотеки и сохранность переданного в залог недвижимого имущества, то финансовая организация получает следующие обязательства:

  • при отсутствии закладной по требованию клиента оформить и выдать ценную бумагу;
  • в любой момент по требованию залогодателя предоставить сведения о частичном или полном выполнении договорных обязательств;
  • после погашения долга не препятствовать аннулированию закладной и регистрации права собственности заемщика на недвижимый объект.

Важно!
Документ об ипотеке прекращается при полном исполнении обязательств, гибели предмета договора, реализации после отчуждения.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Договор ипотечного кредитования может дополняться иными пунктами, в зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения. Здесь сложно собрать один стандартный образец документа, который включал бы все необходимые сведения и пункты.

Однако все соглашения дополнительно снабжаются следующей информацией:

  • в случае угрозы порчи или разрушения (гибели) имущества залогодатель обязан сообщить кредитору о данном факте;
  • прописывается обязательство застраховать имущество в течение 5 дней (чаще страховой полис оформляется одновременно с ипотекой);
  • залогодержатель имеет право в любой момент ознакомиться с состоянием недвижимости на протяжении всего срока действия закладной.

Внимание:
банковские структуры также вправе запрашивать дополнительные документы о финансовой, трудовой или иных видах деятельности заемщика, о чем также прописывается в договоре.

Образец договора ипотеки

Основная форма договора ипотеки, согласно закону, выглядит следующим образом:

docum - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Внимание:
документ в любом случае содержит информацию о рыночной и экспертной (оценочной) стоимости недвижимого объекта в национальной валюте. В договоре обща сумма задолженности расписывается по пунктам: тело кредита, проценты, сборы и прочие начисления, в зависимости от финансовой организации, где оформляется займ.

Государственная регистрация договора ипотеки

Как мы указывали выше, регистрируется не документ, а изменения в правах собственности. То есть, в Росреестр вносится факт обременения с передачей имущества кредитору на основании ипотечного соглашения. Упрощенная процедура требует минимального пакета документов, а также не требует внесения информации о дополнительных соглашениях заемщика с банковским учреждением, заключенных в период выплаты ипотечной ссуды.

Важно!
Пошлину необходимо оплачивать при каждом внесении изменений в информацию об объекте недвижимости. При регистрации ипотеки на разное имущество сбор оплачивается столько раз, сколько объектов передается в залог.

Читайте также  Перекредитование ипотеки - особенности услуги, плюсы и минусы

Порядок регистрации

Для подачи документов в регистрационный орган заемщику не требуется согласие созаемщика на передачу недвижимого имущества в залог. При наличии необходимых документов Росреестр или многофункциональный центр начинает процедуру регистрации обременения на определенный объект недвижимости.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

prs - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Независимо от того, какую рыночную или оценочную стоимость получает предмет договора, регистрация ипотеки требует внесения пошлины в государственный бюджет в таких суммах:

  • физическим лицам – 1000 руб., юридическим лицам – 4000 руб.;
  • внесение изменений в ипотечную запись стоит 350 руб. независимо от категории заемщиков;
  • выписка из ЕГРН (при необходимости получения документа о статусе объекта недвижимости и правах собственности) – 350 и 1100 руб. для физических и юридических лиц соответственно.

Права собственности на недвижимость регистрируются по тарифу 2000 физическим лицам, 22000 руб. юридическим лицам.

Вопросы и ответы

Мы привели пример договора ипотеки, изучили все пункты, но дополнительно ответим на самые «животрепещущие» вопросы читателей.

От чего зависит срок регистрации договора?

clock 12 - Договор ипотеки - особенности документа, порядок регистрации в госорганах

Напрямую от пакета документов, необходимых к предоставлению в регистрационный орган. Если на руках ипотечный и кредитный договор (плюс копии), совместное с залогодержателем заявление и квитанция, отправляйтесь в Росреестр или МФЦ – документы примут, изменения внесут в течение 15 дней.

Нужно ли регистрировать договор при покупке по ДДУ?

В этом случае образец договора ипотеки предусматривает залог прав требования к застройщику. То есть, обязательной регистрации подлежит сам договор долевого участия, в противном случае он не имеет юридической силы и не может быть использован как фактическая претензия к компании по строительству жилой недвижимости.

Заключение

2019 год упрощает процедуру регистрации ипотеки, оставив заемщикам только внесение изменений в права собственности на жилую недвижимость. После полного расчета с кредитными обязательствами клиенты банков и других кредитующих организаций аналогично подают документы для внесения изменений в ЕГРН относительно обременений и ограничений на имущество, после их снятия становятся полноправными владельцами оплаченной жилплощади.

Читайте также на эту тему:

Документы для оформления ипотеки – как собирать и подавать на рассмотрение

Комментарии
  1. Аватар

    Слава богу мы не столкнулись ни с какими проблемами при оформлении ипотеки. Оформляли в Сбербанке, все нюансы нам озвучил менеджер, все рассказал, показал.

  2. Аватар

    С появлением МФЦ проблем с изменением прав, да и с любой другой процедурой намного меньше. И на сайте есть вся инфа для сбора документов. Не вижу никаких проблем)

    1. Аватар

      МФЦ, конечно, жизнь облегчают, но бюрократия не стала меньше. Платишь за составление договора купли-продажи, потом за подачу документов в Росреестре, потом за выписку из егрн. Вообщем, за все надо платить)

Добавить комментарий