Кредит под залог доли в квартире: без согласия других собственников, можно ли взять

Заемщикам с частью квартиры или другой жилой недвижимости в собственности тяжело подобрать выгодные условия кредитования и получить желаемое одобрение на выдачу денег. Кредит под залог доли в квартире доступен только в некоторых банках РФ, при этом недвижимость должна соответствовать определенным требованиям.

Стандартная процедура оформления подразумевает оформление потребительской ссуды с расходованием средств по личному усмотрению, а также автомобильные и иные виды займов на текущие нужды заявителя. Однако необходимо знать тонкости получения подобных финансовых продуктов, чтобы не получить гарантированный отказ.

Основные требования

Кредит под залог недвижимости подразумевает полное право собственности на конкретную часть квартиры (дома) со стороны заемщика. В документах четко прописаны метраж и границы доли имущества, а также порядок использования жилплощади. В иных ключевых требованиях со стороны финансовых учреждений для оформления кредита под залог доли – приватизация части, что подтверждает законное право владения.

Также перечень включает:

высокую ликвидность;
отсутствуют все виды обременения;
квартира располагается в зоне присутствия банка;
комната имеет необходимые для проживания условия.

Важно! В банке сумма кредитования рассчитывается исключительно по оценочной стоимости объекта и составляет 50-60% от суммы. Рыночная цена не является определяющим фактором.

Положительные и отрицательные стороны

Все «за и против» мы собрали в соответствующую таблицу для ознакомления соискателей с особенностями подобных кредитных договоров:

Достоинства решения	Недостатки кредитов с залогом доли имущества
Возможность получения повышенного лимита (залог остается гарантией возврата долга кредитору)	Низкая ликвидность на рынке недвижимости, что может повлиять на уменьшение суммы кредитования (в зависимости от общего расположения и состояния залога)
Увеличивается вероятность одобрения при наличии неофициального трудоустройства и отрицательной кредитной истории	Если имущество находится в домах, не подлежащих сносу или аварийных зданиях, в займе будет отказано
Срок действия договора может увеличиваться до максимальной отметки (20-30 лет) в зависимости от требуемой суммы	Для подтверждения прав собственности на часть недвижимости необходим большой пакет документов
Не требуется официальное подтверждение доходов для получения крупной суммы	Высокий риск потери доли квартиры или дома при просроченных платежах или полном отказе от погашения кредита
Одобрение в день обращения при наличии указанных в конкретной банковской программе документов	Дополнительные расходы на услуги оценщика залога

Важно! Именно залог устраняет потребность банка убедиться в платежеспособности заемщика. В случае непогашения обязательство недвижимое имущество реализуется самим кредитором с полным возвратом выданных средств.

Факторы, влияющие на размер суммы кредита

Кроме состояния жилплощади на сумму и размеры займа влияют разработанные банками программы кредитования. Разберемся детально.

Характеристики недвижимости и доли

Среди основных моментов, берущихся в расчет суммы кредита:

год постройки здания;
метраж, общая площадь выделенной доли в залог;
наличие или отсутствие ремонта, прочие характеристики комнаты (или нескольких помещений);
количество собственников квартиры (дома).

Важно! К залогу для кредита принимаются только доли, расположенные в зданиях на кирпичном, железобетонном или каменном фундаменте.

Вид кредитования

Кредит под залог 1/2 доли квартиры выдается как целевая или нецелевая ссуда. По первой программе заемщик отчитывается в расходовании средств (если это ипотека или автокредит), во втором случае тратит средства по личным соображениям. Вероятность одобрения возрастает, если соискатель решает улучшить жилищные условия путем приобретения иной недвижимости или индивидуального строительства.

Платежеспособность заемщика

Учитывая наличие залога, банковские учреждения могут одобрять крупную сумму, но на максимальный лимит рассчитывать не нужно. Заработок клиента должен превышать в два раза сумму ежемесячного взноса по займу под залог.

Важно! Наличие открытых просроченных долгов влияет на полный немотивированный отказ от выдачи займа со стороны финансового учреждения.

Оформление договора: инструкция

Владелец недвижимости в доле тщательно подбирает программу кредитования и учреждение, работающее по ней. После соотношения всех выгод и недостатков подается письменная или электронная заявка в банк.

Интересно: если на руках у потребителя есть зарплатная карта, выгоднее обратиться в собственный обслуживающий банк для получения ссуды под залог части квартиры. Здесь отсутствует необходимость предоставлять большое число справок с личными данными.

Далее следуйте инструкции: по предварительному одобрению соберите документы на имущество, находящееся в доле:

бумага, подтверждающая право собственности;
технический паспорт на жилплощадь;
справку из органов жилищно-коммунальных хозяйств об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
кадастровый план;
копию домовой книги (или выписку из документа);
сведения о зарегистрированных в квартире гражданах.

Также на данном этапе проводится оценка имущества, после чего долевая собственность предоставляется на рассмотрение в качестве залога представителям кредитора.

Анализ предложений и окончательный выбор

В подборе финансового учреждения изучайте специальные программы целевых кредитов, разработанных для определенных категорий заемщиков – военнослужащих, пенсионеров, молодых семей. Это способ получить увеличенную сумму средств на приобретение нового жилья. Под залог части квартиры или дома. Если нет возможности получить льготы, интересуйтесь в обслуживающем банке программами выдачи кредитов под обеспечение.

Оценка

Чтобы получить одобрение по кредиту за 1 день, предварительно соберите весь перечень документов, включая заключение оценщика. Финансовые учреждения располагают собственными специалистами, но соискатель вправе нанять стороннюю компанию по своему усмотрению.

Важно! Учтите главный нюанс – при расчете лимита учитывается только оценочная (не рыночная) стоимость долевой собственности, передаваемой в залог по кредиту. При этом цена комнаты на вторичном рынке может существенно увеличиваться.

Требующиеся документы

Кредитование под залог части недвижимости предусматривает полный комплект бумаг на имущество (описаны ранее), а также предъявление следующих документов:

2 документа, удостоверяющих личность соискателя (паспорт и СНИЛС либо права, пенсионное удостоверение и др.);
2-НДФЛ плюс заверенная копия трудовой с непрерывным стажем более 3 месяцев (общим – от одного года);
справка о регистрации места проживания (или копия соответствующей страницы паспорта).

Внимание: перед обращением за кредитом установите возрастные планки соответствующей программы – нижняя берется из расчета на дату полного погашения, но не в день заключения договора.

Заключение договора

Подписание кредитного соглашения подразумевает оформление закладной на имущество, страховой полис, уберегающий жилплощадь от ненамеренных разрушений и ущерба. После детального изучения всех документов (в среднем 3-5 дней) банк уведомит клиента об одобрении и необходимости подписать договора.

Получение и погашение кредита

Нецелевые кредиты под залог части недвижимости выдаются наличными или перечислением на банковскую карту. Если доля в квартире заложена под целевой займ, клиент не получает деньги – средства перечисляются продавцу имущества (схема выдачи целевых ипотечных кредитов). Погашение ссуды осуществляется любым способом, предусмотренным банком.

Сложности, которые могут возникнуть при оформлении кредита

В ключевых сложностях при кредитовании под залог доли в квартире наличие несовершеннолетних детей с регистрацией в указанных комнатах (комнате), совладельцев и любой тип обременения. Если недвижимость не приватизирована, по закону она принадлежит государство, прав владения ею заемщик не имеет. Рассмотрим подробности таких препятствий.

Залог доли в коммунальной или неприватизированной квартире

Подходит ли в залог имущество без приватизации? Однозначно нет. При обеспечении в виде коммунальной собственности необходимо нотариальное разрешение остальных владельцев на передачу жилплощади в залог. Такая квартира без согласия остальных жильцов не берется в качестве обеспечения.

Залог доли в квартире с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком

Часть недвижимости с регистрацией несовершеннолетних детей не может быть залогом по кредиту. Это обременение, которое снимается исключительно органами опеки, чтобы устранить ущемление прав ребенка.

Распоряжение частью квартиры при несовершеннолетнем собственнике

Запрещена передача в залог квартира (или дом), владельцем которого является ребенок. Недвижимость является непосредственно его собственностью без права со стороны опекуна или родителей распоряжаться имуществом.

Обзор вариантов

В подборе оптимального варианта кредитования с залогом недвижимости рассматривайте все варианты для получения выгодных условий с низкими процентными ставками. Иной вариант – обратиться за помощью к кредитному брокеру, консультанту, анализирующему все предложения финансового рынка.
Рассмотрим наиболее популярные программы российских коммерческих учреждений.

СберБанк

В актуальных предложениях учреждения:

12% годовых;
до 30 лет на погашение ссуды;
ПВ в размере 15%;
до 85% от стоимости доли в собственности.

Максимально доступная сумма – 10 млн руб. Собственным клиентам СберБанк предлагает ставку т 9,4%.

ВТБ24

Здесь минимальный срок рассмотрения заявок заемщиков – получить кредит с залогом можно в день обращения.

В условиях:

ставка стартует от 9,1% (расчет индивидуален);
10% ПВ;
до 60 млн руб. к одобрению;
обязательное комплексное страхование (имущества, личное, титул).

Кредиты ВТБ – нецелевые с расходованием средств по личным соображениям.

Альфа-Банк

В особенностях учреждения – всего 60% от оценочной стоимости доли недвижимости, передаваемой в обеспечение по кредиту. Альфа-Банк выдает до 10 млн руб. под процентную ставку 13,29% (и выше).

Важно! Кредитор одобряет до 50% от стоимости жилья, если оформляется потребительский нецелевой займ. 60% доступно гражданам, желающим приобрести иной вид недвижимости в целях улучшения жилищных условий.

РоссельхозБанк

Часть квартиры или дома РоссельхозБанк принимает под 16,5% годовых при выдаче до 10 млн руб. Финансовое учреждение огранивает периоды погашения долга 10 годами. Кредиты нецелевые, расходование денег не подлежит обязательному отчету перед банком.

Вопросы и ответы

Соискателям, желающим получить максимально выгодные условия кредитования под залог доли квартиры или дома, важно изучить все аспекты подобных займов и требования к недвижимости. Мы собрали наиболее популярные вопросы заемщиков, нуждающихся в дополнительном финансировании в виде кредита с залогом.

Как быть, если доходы не подтверждены?

Организации, выдающие ссуды с обеспечением в виде доли жилплощади без официального дохода – частные финансовые структуры с инвестициями физических лиц. Здесь более жесткие условия, но упрощена процедура получения займа. В обычном банке без 2-НДФЛ ссуду не одобрят.

Как получить без согласия других совладельцев?

Кредит под залог без согласия других собственников невозможен. Интересный вариант – попросить родственников или других совладельцев написать нотариальный отказ от приватизации в пользу заемщика. В противном случае недвижимость считается обремененной.

Как быть, если среди прописанных есть несовершеннолетние?

Единственный выход в ситуации – получить разрешение от органов опеки на передачу имущества в залог по кредиту (что на практике маловероятно). Подобные действия считаются ущемлением прав детей ввиду повышенных рисков отчуждения жилья в случае непогашения долга.

Как получить, если испорчена кредитная история?

Первым делом – исправить ситуацию:

закрыть текущие просроченные платежи;
«подлечить» кредитную дисциплину микрозаймами со своевременным погашением:
оформить товарную рассрочку и вовремя выплатить ее.

Интересно: если ваш залог обладает высокой ликвидностью (расположен в благополучном районе, имеет качественные коммуникации и хороший ремонт), банк может пойти на уступки и одобрить ссуду при наличии отрицательной КИ. Детали уточняйте в интересующем учреждении.

Заключение

2022 год отличается увеличенным числом банковских программ по кредитованию физических лиц под залог доли в квартире. Для получения желаемой суммы кредита заемщикам необходимо четко выполнять все требования в отношении документов и личностных характеристик. В противном случае возрастает вероятность полного отказа от сотрудничества с новым клиентом.

Читайте также на эту тему:

Кредит под залог недвижимости — плохая кредитная история заемщика

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов-условия, документы

Кредит под залог автомобиля — перечень документов, требования, список кредиторов

Кредит под залог недвижимости — нюансы, порядок получения, список банков