Продажа ипотечной квартиры — особенности и нюансы процедуры

Учитывая, что ипотечный кредит – обязательство сроком на 20-30 лет, изменения в течение периода выплаты могу коснуться любой сферы: смены места жительства, получения более комфортного варианта жилья, прибавления в семействе или смены рабочего места на менее оплачиваемую должность. В подобных ситуациях необходима продажа ипотечного жилья, служащего обеспечением по банковскому займу.

Разберемся детальнее, как продавать недвижимость, когда квартира, дом, земельный участок находится в ипотеке с оформлением закладной. Документ предусматривает ограничения в операциях с залоговым имуществом, в том числе продажу без согласия кредитора. Итак, насколько реально заключить сделку купли-продажи ипотечной недвижимости, и какие правовые нюансы существуют?

Продажа за наличные (досрочное погашение) в 2022 году

Порядок продажи жилья в ипотеке предполагает обязательное согласование всех операций с финансовым учреждением, где оформлялся залог квартиры. Оптимальный вариант – обращение к риэлтерским агентствам, законно осуществляющим подобные сделки. Процедура реализации залогового имущества регулируется законами ФЗ «Об ипотеке», статьи №29 и № 33, где четко указано право собственника реализовывать имущество с досрочным погашением остатка ипотечного займа.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные состоит из следующих этапов:

• поиск покупателя, согласного внести остаток долга с аннулированием обременения имущества;
• формируется предварительное соглашение об авансе (задатке), подчеркивающее серьезность намерений сторон;
• после досрочного внесения средств банк снимает залог с жилья, закладная утрачивает юридическую силу, собственник становится полноправным владельцем;
• заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом.

В случае отказа от оговоренных в предварительном соглашении обязательств со стороны продавца аванс возмещается в двойном размере. Если условия нарушает покупатель, задаток не возвращается.

По этой схеме реализуются квартиры в ипотеке вторичного рынка недвижимости. При любых сомнениях заемщикам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – здесь работают опытные сотрудники, знающие юридические тонкости процедуры и готовые добавить до 10% к сумме, заявляемой частными покупателями залоговой квартиры.

Продажа долговых обязательств

Далее рассмотрим принцип продажи квартир в новостройках. Ключевая особенность такой недвижимости – на этапе строительства владелец не получает прав собственности на квартиру, продаже полежат права требования на жилплощадь согласно Договору переуступки прав.

Продажа ипотечных квартир в строящихся объектах производится следующими способами:

1. С банковским долгом. Вариант применим, когда у покупателя нет личных сбережений на оплату полной стоимости заложенной квартиры, оформляется ипотечный кредит на покупателя, осуществляется продажа долговых обязательств вместе с недвижимостью.
2. Продажа финансовым учреждением. Процедура инициируется банком на основании обращения заемщика с просьбой реализации имущества для закрытия ипотечной ссуды. Способ невыгоден низкой стоимостью квартиры в залоге (до 50% от рыночной цены), выставляемой банком на аукцион.
3. Погашение кредитных обязательств в процессе сделки купли-продажи (способ аналогичен реализации квартир вторичного рынка, но до завершения строительства продаются права требования);
4. Досрочное погашение средствами заемщика с последующим выводом квартиры из-под залога, и получения полных прав на операции с ней.
   Важно! Банк обладает правом отсудить недвижимость, если квартира подверглась несанкционированной перепланировке, заемщик отказался от погашения ипотеки, имущество утрачено по вине собственника или передано третьему лицу без согласования с кредитором.

Характерная черта российского рынка недвижимости – 5 из 6 покупателей квартир приобретают ипотечное жилье, характеризующееся сниженными ценами, включая комфортабельную, современную жилплощадь в строящихся объектах. В переуступке долговых обязательств решением вопросов с Росреестром (перерегистрацией обеспечения по ипотеке) занимается финансовая структура.

Продажа с помощью банка

Процедура продажи квартиры с участием банка – самый невыгодный вариант для собственника вторичного или первичного жилья. Финансовую организацию не интересуют выгоды заемщика, здесь ориентация на возврат выданных в ипотеку средств. Все этапы реализации залоговой недвижимости ведутся исключительно банком, включая полное юридическое сопровождение и документальное оформление.

Для покупателя реализация жилплощади с публичных торгов – выгодный вариант приобретения нового или вторичного жилья по минимальной стоимости. На практике банковская структура запрашивает сумму, идентичную сумме задолженности ипотечного заемщика с учетом собственной комиссии за реализацию имущества. Остаток (при наличии) передается продавцу.

Самостоятельная продажа

Эксперты указывают, что реализовать квартиру, дом или комнату с невыплаченной ипотекой самостоятельно рискованно. Кроме оповещения покупателя о имеющемся обременении продавец самостоятельно готовит необходимые документы, но сама сделка проводится под контролем банка.

Процедура самостоятельной реализации имущества в ипотеке такова:

• покупающая сторона извещает банк о желании выкупить залоговую квартиру;
• составляется нотариально завершенное соглашение (предварительное), где указываются права и обязанности сторон;
• в выделенную банком ячейку новый собственник вносит полную сумму для закрытия ипотеки, вторая содержит остаток средств для продавца (если присутствует разница между стоимостью квартиры и долгом, подлежащим досрочному погашению);
• аннулируется закладная, сделка купли-продажи фиксируется в Росреестре;
• открывается доступ к ячейкам для получения денег (банком и заемщиком).

Такая продажа ипотечной квартиры несет определенные риски для обеих сторон – покупатель может лишиться задатка ввиду непредвиденных обстоятельств (например, несчастного случая с продавцом), заемщик может получить препятствия со стороны банка.

Возможные риски и подводные камни

Вышеперечисленные способы продажи недвижимых объектов, находящихся в ипотеке, характеризуются своими преимуществами и недостатками. Сравнительная таблица наглядно покажет, какие плюсы и минусы в каждом из вариантов для держателя ипотеки:

Вопросы и ответы

Пошаговая инструкция рассказала, как осуществляется купля-продажа ипотечного жилья, но существуют особые аспекты вопроса. Например, можно ли продать жилплощадь, взятую по социальной ипотеке или при участии в федеральной программе поддержки. Здесь собраны наиболее популярные вопросы читателей относительно реализации недвижимых объектов, находящихся в залоге по ипотеке.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Да, возможно. Основная трудность заключается в поиске преемника долга с высокой платежеспособностью, которому сторонний или первичный кредитор одобрит ипотеку. Если продается вторичка, основанием передачи прав собственности будет договор купли-продажи квартиры. В новостройке передаются права требования вместе с долгом в банке.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ипотечное кредитование предусматривает законодательные ограничения в операциях с недвижимостью, служащей обеспечением. До полного погашения жилищной ссуды передача прав собственности невозможна либо будет признана незаконной, договор купли-продажи аннулируется (такие сделки не регистрируются в Росреестре, их легко обнаружить).

Данные действия расцениваются как мошеннические, подлежат административной и криминальной ответственности.

Как продать квартиру с ипотекой и купить другую?

Специфика реализации недвижимости в ипотеке с приобретением нового жилья (в целях расширения жилплощади, при переезде или разводе, пополнении в семье, и т.д.) заключается в длительной процедуре переоформления. Законом не запрещено досрочно погашать жилищный займ или передавать долг покупателю, и обращаться за новым кредитом.

Четкая инструкция здесь отсутствует – клиенты банков вправе ориентироваться на собственные потребности, продавать ипотечное жилье в целях покупки более комфортной квартиры в другом городе и для получения минимальной процентной ставки по программам с партнерами.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Недвижимый объект, купленный через ипотеку для военнослужащих, требует официального разрешения Министерства обороны РФ, курирующего федеральную программу. Продавать квартиру без документальной волокиты можно заемщикам, переводящимся по службе в иногороднюю часть.

Если желание реализации имущества личное, военный подает соответствующий рапорт с причинами реализации имущества в Росвоенипотеку. Впоследствии заемщик, желающий вновь стать участником системы НИС, должен обратиться с заявлением на получение второго свидетельства участника системы.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Процесс купли-продажи жилья в ипотеке аналогичен любой другой недвижимости. Сроки собственности влияют только на размер налога, отчисляемого от суммы сделки между продавцом и покупателем. Выгодно реализовывать ипотечные квартиры после пяти лет владения имуществом – заемщик оплачивает 13% от суммы разницы между реальной и кадастровой стоимостью квартиры.

Обязательство оплачивать налог от реализации недвижимости в ипотеке снимается, если заемщик относится к официально занятым гражданам и оформил возврат налогового вычета. Других ограничений законодательно не установлено.

Где получить профессиональную помощь в продаже ипотечной квартиры?

Чтобы продавец и покупатель достигли согласия, обращайтесь за помощью к агентствам недвижимости. Организации самостоятельно выкупают залоговую недвижимость с погашением ипотеки продавца в целях получения большой прибыли после дальнейшей реализации квартиры. Отсюда – заинтересованность, чтобы проданное заемщиком имущество оставалось юридически чистым, что провоцирует тщательную проверку и подготовку документов.

Заключение

На сегодня нельзя выделить самый выгодный вариант продажи ипотечного жилья, при любой процедуре присутствуют временные или финансовые потери. В самостоятельных сделках по квартирам в ипотеке заемщики получают повышенную сумму за недвижимость, при реализации банком нет документальной волокиты. Ключевым же правилом продажи недвижимых объектов с обременением остается полное согласование купли-продажи с кредитором.

Закладная на квартиру по ипотеке — правила оформления, условия хранения