Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Учитывая, что ипотечный кредит – обязательство сроком на 20-30 лет, изменения в течение периода выплаты могу коснуться любой сферы: смены места жительства, получения более комфортного варианта жилья, прибавления в семействе или смены рабочего места на менее оплачиваемую должность. В подобных ситуациях необходима продажа ипотечного жилья, служащего обеспечением по банковскому займу.

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Разберемся детальнее, как продавать недвижимость, когда квартира, дом, земельный участок находится в ипотеке с оформлением закладной. Документ предусматривает ограничения в операциях с залоговым имуществом, в том числе продажу без согласия кредитора. Итак, насколько реально заключить сделку купли-продажи ипотечной недвижимости, и какие правовые нюансы существуют?

Продажа за наличные (досрочное погашение) в 2019 году

Порядок продажи жилья в ипотеке предполагает обязательное согласование всех операций с финансовым учреждением, где оформлялся залог квартиры. Оптимальный вариант – обращение к риэлтерским агентствам, законно осуществляющим подобные сделки. Процедура реализации залогового имущества регулируется законами ФЗ «Об ипотеке», статьи №29 и № 33, где четко указано право собственника реализовывать имущество с досрочным погашением остатка ипотечного займа.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные состоит из следующих этапов:

  • поиск покупателя, согласного внести остаток долга с аннулированием обременения имущества;
  • формируется предварительное соглашение об авансе (задатке), подчеркивающее серьезность намерений сторон;
  • после досрочного внесения средств банк снимает залог с жилья, закладная утрачивает юридическую силу, собственник становится полноправным владельцем;
  • заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
Важно! Главной проблемой в подобной схеме остается снижение рыночной цены на недвижимость примерно на 20-30%. Если владельца имущества не устраивает заявленная покупателем сумма, а спешки в реализации квартиры нет, наступает режим ожидания.

В случае отказа от оговоренных в предварительном соглашении обязательств со стороны продавца аванс возмещается в двойном размере. Если условия нарушает покупатель, задаток не возвращается.

По этой схеме реализуются квартиры в ипотеке вторичного рынка недвижимости. При любых сомнениях заемщикам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – здесь работают опытные сотрудники, знающие юридические тонкости процедуры и готовые добавить до 10% к сумме, заявляемой частными покупателями залоговой квартиры.

Внимание: при самостоятельной реализации имущества нет смысла скрывать наличие закладной на жилье – все операции требуют согласия банка, о чем предварительно уведомляется сотрудник финансового учреждения, выдавшего ипотечный займ.

Продажа долговых обязательств

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Далее рассмотрим принцип продажи квартир в новостройках. Ключевая особенность такой недвижимости – на этапе строительства владелец не получает прав собственности на квартиру, продаже полежат права требования на жилплощадь согласно Договору переуступки прав.

Читайте также  Поручитель по ипотеке

Продажа ипотечных квартир в строящихся объектах производится следующими способами:

  1. С банковским долгом. Вариант применим, когда у покупателя нет личных сбережений на оплату полной стоимости заложенной квартиры, оформляется ипотечный кредит на покупателя, осуществляется продажа долговых обязательств вместе с недвижимостью.
  2. Продажа финансовым учреждением. Процедура инициируется банком на основании обращения заемщика с просьбой реализации имущества для закрытия ипотечной ссуды. Способ невыгоден низкой стоимостью квартиры в залоге (до 50% от рыночной цены), выставляемой банком на аукцион.
  3. Погашение кредитных обязательств в процессе сделки купли-продажи (способ аналогичен реализации квартир вторичного рынка, но до завершения строительства продаются права требования);
  4. Досрочное погашение средствами заемщика с последующим выводом квартиры из-под залога, и получения полных прав на операции с ней.
    Важно! Банк обладает правом отсудить недвижимость, если квартира подверглась несанкционированной перепланировке, заемщик отказался от погашения ипотеки, имущество утрачено по вине собственника или передано третьему лицу без согласования с кредитором.

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Характерная черта российского рынка недвижимости – 5 из 6 покупателей квартир приобретают ипотечное жилье, характеризующееся сниженными ценами, включая комфортабельную, современную жилплощадь в строящихся объектах. В переуступке долговых обязательств решением вопросов с Росреестром (перерегистрацией обеспечения по ипотеке) занимается финансовая структура.

Внимание: если новым кредитором выступает иная финансовая структура, можно продать ипотечное жилье с переходом залога к другому кредитору. Покупателя, оформляющего повторную ипотеку на один объект недвижимости, банки не ограничивают в выборе программы кредитования.

Продажа с помощью банка

Процедура продажи квартиры с участием банка – самый невыгодный вариант для собственника вторичного или первичного жилья. Финансовую организацию не интересуют выгоды заемщика, здесь ориентация на возврат выданных в ипотеку средств. Все этапы реализации залоговой недвижимости ведутся исключительно банком, включая полное юридическое сопровождение и документальное оформление.

Для покупателя реализация жилплощади с публичных торгов – выгодный вариант приобретения нового или вторичного жилья по минимальной стоимости. На практике банковская структура запрашивает сумму, идентичную сумме задолженности ипотечного заемщика с учетом собственной комиссии за реализацию имущества. Остаток (при наличии) передается продавцу.

Важно! Выгодно продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, с помощью кредитора невозможно. Если ситуация вынуждает быстро реализовать квартиру (например, при невозможности вносить ежемесячные платежи по ссуде), обращайтесь к проверенным риелторам. Это шанс получить до 80%от рыночной стоимости жилья.

Самостоятельная продажа

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Эксперты указывают, что реализовать квартиру, дом или комнату с невыплаченной ипотекой самостоятельно рискованно. Кроме оповещения покупателя о имеющемся обременении продавец самостоятельно готовит необходимые документы, но сама сделка проводится под контролем банка.

Процедура самостоятельной реализации имущества в ипотеке такова:

  • покупающая сторона извещает банк о желании выкупить залоговую квартиру;
  • составляется нотариально завершенное соглашение (предварительное), где указываются права и обязанности сторон;
  • в выделенную банком ячейку новый собственник вносит полную сумму для закрытия ипотеки, вторая содержит остаток средств для продавца (если присутствует разница между стоимостью квартиры и долгом, подлежащим досрочному погашению);
  • аннулируется закладная, сделка купли-продажи фиксируется в Росреестре;
  • открывается доступ к ячейкам для получения денег (банком и заемщиком).
Читайте также  Социальная ипотека - условия программ, государственная поддержка, особенности

Такая продажа ипотечной квартиры несет определенные риски для обеих сторон – покупатель может лишиться задатка ввиду непредвиденных обстоятельств (например, несчастного случая с продавцом), заемщик может получить препятствия со стороны банка.

Важно! В договоре ипотечного кредитования в 6 из 8 банков указывается возможность реализации недвижимости в ипотеке только через собственную базу, что снижает вероятность продажи имущества по хорошей стоимости.

Возможные риски и подводные камни

Вышеперечисленные способы продажи недвижимых объектов, находящихся в ипотеке, характеризуются своими преимуществами и недостатками. Сравнительная таблица наглядно покажет, какие плюсы и минусы в каждом из вариантов для держателя ипотеки:

Способ реализации квартирыДостоинства решения Недостатки и подводные камни
Продажа долговых обязательствПолное закрытие долга, снятие обременения с недвижимостиТрудности в поиске нового заемщика по ипотеке
С досрочной выплатой ипотекиПолучение наличных в сумме разницы долга и стоимости жилья, закрытие ипотечного договораРиск отказа со стороны продавца или покупателя от сделки
Банковская продажа на торгахДокументы для продажи квартирыготовит кредиторОтсутствие денежной компенсации
Личная реализация квартиры с ипотекойЗаемщик устанавливает подходящую ему ценуВременные затраты на документальное оформление, поиски покупателя
Важно! Особенности продажи недвижимости в ипотеке включают тщательное изучение документов и полное юридическое сопровождение сделок со стороны банка, риелторов и государства согласно законодательству, что снижает риски неправомерных сделок.

Вопросы и ответы

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Пошаговая инструкция рассказала, как осуществляется купля-продажа ипотечного жилья, но существуют особые аспекты вопроса. Например, можно ли продать жилплощадь, взятую по социальной ипотеке или при участии в федеральной программе поддержки. Здесь собраны наиболее популярные вопросы читателей относительно реализации недвижимых объектов, находящихся в залоге по ипотеке.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Да, возможно. Основная трудность заключается в поиске преемника долга с высокой платежеспособностью, которому сторонний или первичный кредитор одобрит ипотеку. Если продается вторичка, основанием передачи прав собственности будет договор купли-продажи квартиры. В новостройке передаются права требования вместе с долгом в банке.

Внимание: практическая сторона отнимет немало времени у продавца. Кредитор редко соглашается на подобные манипуляции без очевидной выгоды.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Ипотечное кредитование предусматривает законодательные ограничения в операциях с недвижимостью, служащей обеспечением. До полного погашения жилищной ссуды передача прав собственности невозможна либо будет признана незаконной, договор купли-продажи аннулируется (такие сделки не регистрируются в Росреестре, их легко обнаружить).

Данные действия расцениваются как мошеннические, подлежат административной и криминальной ответственности.

Как продать квартиру с ипотекой и купить другую?

Специфика реализации недвижимости в ипотеке с приобретением нового жилья (в целях расширения жилплощади, при переезде или разводе, пополнении в семье, и т.д.) заключается в длительной процедуре переоформления. Законом не запрещено досрочно погашать жилищный займ или передавать долг покупателю, и обращаться за новым кредитом.

Читайте также  Ипотека ВТБ - действующие программы, ключевые требования, правила погашения

Четкая инструкция здесь отсутствует – клиенты банков вправе ориентироваться на собственные потребности, продавать ипотечное жилье в целях покупки более комфортной квартиры в другом городе и для получения минимальной процентной ставки по программам с партнерами.

Пример: гражданка А в 2014 году купила жилплощадь вторичного рынка под 17% годовых. На 2019 год обилие ипотечных программ позволяет подобрать ссуду под 9-10% на квартиру в новостройках (акции от застройщиков и банков). Гражданка А продает вторичную жилплощадь с досрочным погашением первой ипотеки, оформляет выгодную ипотеку с помощью риелторов в другом банке.
Важно! Услуги риелтора обезопасят продавцов от мошеннических схем с недвижимостью и позволят получить хорошую прибавку к оценочной стоимости продаваемой залоговой квартиры.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Продажа ипотечной квартиры-особенности и нюансы процедуры

Недвижимый объект, купленный через ипотеку для военнослужащих, требует официального разрешения Министерства обороны РФ, курирующего федеральную программу. Продавать квартиру без документальной волокиты можно заемщикам, переводящимся по службе в иногороднюю часть.

Если желание реализации имущества личное, военный подает соответствующий рапорт с причинами реализации имущества в Росвоенипотеку. Впоследствии заемщик, желающий вновь стать участником системы НИС, должен обратиться с заявлением на получение второго свидетельства участника системы.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Процесс купли-продажи жилья в ипотеке аналогичен любой другой недвижимости. Сроки собственности влияют только на размер налога, отчисляемого от суммы сделки между продавцом и покупателем. Выгодно реализовывать ипотечные квартиры после пяти лет владения имуществом – заемщик оплачивает 13% от суммы разницы между реальной и кадастровой стоимостью квартиры.

Обязательство оплачивать налог от реализации недвижимости в ипотеке снимается, если заемщик относится к официально занятым гражданам и оформил возврат налогового вычета. Других ограничений законодательно не установлено.

Где получить профессиональную помощь в продаже ипотечной квартиры?

Чтобы продавец и покупатель достигли согласия, обращайтесь за помощью к агентствам недвижимости. Организации самостоятельно выкупают залоговую недвижимость с погашением ипотеки продавца в целях получения большой прибыли после дальнейшей реализации квартиры. Отсюда – заинтересованность, чтобы проданное заемщиком имущество оставалось юридически чистым, что провоцирует тщательную проверку и подготовку документов.

Заключение

На сегодня нельзя выделить самый выгодный вариант продажи ипотечного жилья, при любой процедуре присутствуют временные или финансовые потери. В самостоятельных сделках по квартирам в ипотеке заемщики получают повышенную сумму за недвижимость, при реализации банком нет документальной волокиты. Ключевым же правилом продажи недвижимых объектов с обременением остается полное согласование купли-продажи с кредитором.

Закладная на квартиру по ипотеке-правила оформления, условия хранения

Комментарии
  1. Аватар

    Продажа за наличные просто идеальнейший вариант для собственника ипотечного жилья! А если твою квартиру хотят купить также в ипотеку, то можно голову сломать)

  2. Аватар

    Покупать требования сомнительная процедура! Я, рассматривая квартиры, не всегда готова без проверки сделки её купить.

  3. Аватар

    Я бы не рискнула связываться с ипотечным жильём. Все таки это очень сложная покупка и много нюансов как для покупателей так и для продавца!

  4. Аватар

    Да, все сложно, даже если совершать сделку через банк это очень рискованно! А самостоятельно даже опасно! (

    1. Аватар

      Сложно не то слово! Еще и если ты квартиру купил менее 3х лет назад придётся заплатить налог 13%. Так себе перспектива.

    2. Аватар

      Не вижу абсолютно ничего страшного и рискованного. В статье расписаны все шаги ито элементарно. Для продавца вообще нет никакой разницы, покупать ипотечное жилье или обычное. Сделка через банк. Погашается заем, а разница остаётся продавцу. Не усложняйте)

Добавить комментарий