Ипотека на коммерческую недвижимость – отличия в оформлении, преимущества

Сложности получения ипотеки на коммерческие недвижимые объекты заключаются в обратной процедуре оформления: если жилье изначально приобретается и оформляется в собственность, после чего соискатель получает средства для оплаты недвижимости, то коммерческие помещения необходимо сначала купить, а далее оформить правоустанавливающие документы и залог в банке.

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Поэтому коммерческая ипотека остается достаточно рискованным продуктом для финансовых организаций, идущих на подобную сделку. Отсюда ограниченное число предложений от российских кредитных учреждений с детальной проверкой клиента и приобретаемого здания (помещения). Разберемся в деталях.

Нормы законодательства в 2019 году

Покупка нежилого помещения подразумевает право будущего владельца осуществлять ремонтные и другие работы в процессе выплаты ипотеки. Ипотечный договор должен содержать пункты о возможной перепланировке, модернизации, смене технологической базы или частичного оборудования.

Также ссуда на коммерческие объекты выгодна, если:

  • приобретается готовый бизнес для расширения поля деятельности либо для смены направления;
  • необходимы дополнительные средства для развития существующей компании (в этом случае оформляется залог коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического или физического лица);
  • планируется приобретение офиса, склада, торговой площадки для открытия филиалов, отделений, представительств.

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Важно! Залог имеющейся недвижимости значительно повышает шансы на одобрение заявки от предпринимателя. Банковские учреждения идут на повышенные риски при оформлении ипотеки до момента вступления в права собственности заемщика. Если предварительно предоставлено обеспечение в виде личного имущества (не приобретаемого), кредиторы финансово защищены, более лояльны в решениях

Отличия от ипотеки на жилые помещения

Бизнес ипотека – процедура, требующая доказательств платежеспособности соискателя и острой необходимости приобретения конкретного коммерческого объекта. Например, покупка жилых площадей обоснована автоматически – клиент желает улучшить собственные условия, обеспечить себя, несовершеннолетних детей или пожилых родителей своей квартирой или загородным домом.

С коммерческими объектами ситуация иная – относительно новый продукт финансовых учреждений для бизнесменов требует массы документальных подтверждений о необходимости покупки в ипотеку конкретного помещения, офиса, склада, цеха и др.

Для быстрого получения одобрения по ипотечной заявке юридическим и физическим лицам необходимо:

  • в обязательном порядке согласиться на все условия страхования, заключить договора и получить полисы;
  • обратиться к ипотечному брокеру – финансовому посреднику, который умеет добиться пониженных ставок при повышении лимита кредитования;
  • предоставить личное имущество в качестве залога, получая приобретаемое коммерческое помещение без обременения.

Внимание: вид ипотеки отличается от жилищного кредитования процентами, сроками погашения и максимальной суммой к выдаче. Средняя ставка по России составляет 11-17%, первоначальный взнос – не менее 20-30% (в некоторых случаях – до 50%), погашение до 10 лет.

Читайте также  Ипотека под материнский капитал - документы для получения, банковские программы

В некоторых случаях ипотека на коммерческие объекты выдается по специальным программам, где действует пониженная годовая ставка при покупке недвижимости у партнеров банка.

Преимущества коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

В достоинствах подобных ипотечных займов для предприятий (компаний, фирм) любой организационно-правовой формы:

  • независимость от арендной платы;
  • получение полных прав собственности на коммерческую недвижимость;
  • возможность направить кредит на развитие бизнеса;
  • сохранность капитала предприятия, находящегося в обороте;
  • получение дополнительных средств на развитие, расширение, перенос или реорганизацию бизнеса без снижения рентабельности.

Важно! Заемщик вправе получать дополнительный доход при сдаче в аренду купленного коммерческого объекта. Ежемесячную арендную плату можно направить на погашения оформленной ипотеки. В такой ситуации компания не теряет оборотный капитал в виде выплаты банковского займа.

Заемщики

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам-предпринимателям, и какие отличия в условия для юридических лиц (компаний, организаций) и СПД, ФЛП? Рассмотрим отличия в процедурах оформления таких займов в зависимости от организационно-правовой формы заемщика.

Физические лица

Решив приобрести коммерческий объект с оформлением ипотеки, индивидуальный предприниматель должен соответствовать возрастным ограничениям – 21-65 лет, быть резидентом РФ. Дополнительно финансовое учреждение проверяет кредитную историю физического лица, наличие имущества, которое можно передать в залог до оформления права собственности на приобретаемое коммерческое помещение.

Индивидуальные предприниматели

Коммерческая ипотека для физических лиц фактически не регулируется федеральным законом – в государственном акте нет четких определений по коммерческим объектам, условия прописаны для жилых помещений. Процедура оформления основана на абсолютном доверии банка – выдать ипотеку в большей степени готовы финансовые структуры, в которых открыт расчетный счет предпринимателя.

Внимание: иногда схема получения ссуды на коммерческую недвижимость предусматривает создание банком дочерней фирмы, которая выкупает объект, а далее продает его конечному собственнику (заемщику). В этом случае банки более лояльны ввиду отсутствия повышенных рисков невозврата долга.

Юридические лица

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Компаниям и готовым организациям проще взять ипотеку, если менее 25% активов находится в государственной собственности. Юридическое лицо должно быть налоговым резидентом РФ, не иметь непогашенных обязательств перед контрагентами (фондами, налоговой службой). Также предприятие не может находиться на стадии ликвидации или банкротства.

Читайте также  Социальная ипотека - условия программ, государственная поддержка, особенности

Необходимые документы

Ипотека на коммерческую недвижимость схожа с жилищными займами только для индивидуальных предпринимателей. В остальных случаях запрашиваемый банками пакет документов существенно расширяется.

Пакет документов от заемщика

В попытке купить торговое коммерческое помещение ИП, СПД, ФЛП подает личные документы, аналогичный пакет на поручителя или созаемщика (если они присутствуют).

Также прилагаются:

  • свидетельство, подтверждающее наличие определенного вида бизнеса;
  • справки, подтверждающие принадлежность заявителя к конкретной категории малого бизнеса в зависимости от рода деятельности.

Важно! Бизнес-недвижимость также должна соответствовать установленным финансовым учреждением характеристикам. К особой категории относятся склады – предпринимателю необходимо доказать потребность в коммерческом помещении для хранения большого объема продукции.

Документация организации

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Перечень подаваемых бумаг для юридических лиц выглядит иначе:

  • заполненная анкета на ипотеку для покупки нежилого объекта;
  • учредительные документы;
  • регистрационная документация предприятия;
  • финансовая отчетность, свидетельствующая о благоприятном состоянии компании;
  • бумаги о наличии или отсутствии государственной доли в уставном капитале;
  • протокол общего собрания акционеров.

Внимание: при оформлении ипотеки на объекты коммерческого назначения банки могут устанавливать дополнительную комиссию в размере 1-2% за рассмотрение заявки от юридических лиц.

Требования к объектам недвижимости

Если индивидуальный предприниматель или компания (организация) любой организационно-правовой формы (ООО, АО, ОАО) желает оформить ссуду на нежилой объект, необходимо предварительно рассчитать возможности погашения долга. Коммерческая недвижимость отличается высокой стоимости в сравнении с жилыми помещениями, в частности, расположенная в крупных городах.

В ключевых требованиях финансовых организаций к приобретаемому имуществу:

  • высокая ликвидность объекта (оценивается общее состояние и расположение по заключению эксперта);
  • наличие крупных магистралей, транспортных развязок вблизи помещения;
  • присутствие всех инженерных коммуникаций, подъездов, парапетов;
  • соответствие здания нормам пожарной и технической безопасности (в зависимости от предназначения);
  • соответствие конечным нуждам заемщика (то есть, офисное помещение не может использоваться под склад, торговая площадка служить цехом или производственным залом, и т.п.).

Важно! При экспертной оценке для получения ипотеки на коммерческие помещения учитываются материалы стен, перекрытий, фундамента, наличие или отсутствие внешней, наружной отделки, предназначение здания и конкретного помещения в нем

Схемы оформления ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Первая трудность для ИП и юридического лица – договор залога, который заключается после получения прав собственности на объект. Как быть с коммерческой недвижимостью, которую невозможно передать в залог, так как продавец еще не получил деньги?

Читайте также  Ипотека второй раз - нюансы оформления второго займа при наличии первого

Существует несколько способов получения необходимой суммы в банке:

  • заключить договор купли-продажи с внесением ПВ и оформлением гарантии от банка о передаче остатка средств после получения объекта в собственность;
  • зарегистрироваться в качестве юридического лица с оформлением недвижимости в собственность, получить ипотеку, переоформить недвижимость на себя;
  • заручиться банковскими гарантиями о выделении необходимых средств на покупку помещения, после внесения ПВ оформить куплю-продажу, передать имущество в залог, получить средства;
  • передать в качестве обеспечения личное имущество без обременений.

Внимание: займы на коммерческие объекты выдаются крайне редко. Повысить шансы на получение позволит недвижимость высочайшего уровня ликвидности (в индустриальных парках, центрах крупных городов или столицы, и пр.).

Условия коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость - отличия в оформлении, преимущества

Окончательную процентную ставку банки оглашают после изучения документов заемщика. Отказаться от страхования невозможно, ссуда не будет одобрена. Средний показатель годового процента – 10-20%, однако на индивидуальных условиях кредитующие организации могут предложить 9,5-9,9%. Также изучайте специальные предложения, где более выгодные условия. Например, Абсолют Банк оформляет под 11,4% до 80% от цены коммерческого объекта. В СберБанке разработана программа «Экспресс-ипотека» со сроком выплаты до 15 лет.

Сравнительный анализ условий банков

Рассмотрим наиболее популярные банковские продукты для юридических и физических лиц по ипотеке на приобретение коммерческих недвижимых объектов в 2019 году:

Наименование учрежденияСтавка в годМаксимальная сумма к получению (млн руб.)Период погашения обязательств
Инвестторг Банк10,2151-25
Московский кредитный банк (МКБ)12,49301-30
Кубань Кредит12,5индивидуально (от 300 тыс.)30
Ак Барс Банк12,9101-15

Также соискателям следует рассмотреть менее известные банковские учреждения и кредитные организации, имеющие в перечне подобный продукт.

Важно! Выгодную ипотеку для покупки коммерческих объектов в августе 2019 года предоставляет СберБанк – под 13,9% выдается до 10 млн руб. с залогом исключительно приобретаемой недвижимости.

Заключение

Коммерческие помещения – наиболее сложный объект ипотечного кредитования ввиду повышенных рисков финансовой организации. Оформить такую ссуду проще заемщикам с высокой степенью доверия со стороны банка или юридическим лицам. Физические лица повышают шансы на получение при наличии иного имущества, которое передается в залог до заключения сделки купли-продажи нового объекта для развития, расширения бизнеса.

Читайте также на эту тему:

Коммерческая ипотека в Сбербанке

Комментарии
  1. Аватар

    В нашем городе нормальный объект, больше 100 м, в хорошей зоне, на красной линии, с парковкой и прочими радостями за 10 млн вы точно вряд ли найдёте!

  2. Аватар

    С коммерческой недвижимостью сложности во всем. Сейчас, на мой взгляд, удобнее и экономически выгоднее брать в аренду.

  3. Аватар

    Сложность в том, что при такой ипотеке всегда нужен залог. Только это будет давать хоть какие-то гарантии для банка.

Добавить комментарий