Банк России 13 марта 2026 года опубликовал данные по проектному финансированию жилищного строительства за IV квартал 2025 года: портфель кредитов застройщикам увеличился на 2% после 8% в III квартале. Умеренный прирост связан с масштабным раскрытием счетов эскроу (специальных счетов, на которые покупатели переводят деньги за квартиру до сдачи дома) в конце года: застройщики активно гасили кредиты средствами со счетов эскроу по введённым в эксплуатацию домам. По итогам 2025 года портфель вырос на 24% и достиг 10,2 трлн рублей — в том числе за счёт роста объёма запуска новых строительных проектов. Поступления на счета эскроу в IV квартале выросли на 46% (к IV кварталу 2024 года — на 58%) и составили около 2 трлн рублей; за год поступления достигли рекордных 5,5 трлн рублей, превысив результат 2024 года на 11%.
Рост продаж в конце года ЦБ связывает с ужесточением условий «Семейной ипотеки» с февраля 2026 года — в частности, с введением правила «один льготный кредит на семью»: заёмщики стремились успеть оформить выгодные условия до изменений. Покрытие задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу в IV квартале практически не изменилось и составило 69% (за год — минус 3,4 процентного пункта). Средневзвешенная ставка по ссудам застройщикам — 10,2% (на 0,03 п.п. выше, чем в III квартале, на 0,8 п.п. выше, чем за год); она более чем на треть ниже, чем в корпоративном сегменте (16,0%). Подробности — в обзоре ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2025 года». Для тех, кто планирует ипотеку или потребкредит, при расчёте платежа удобно использовать калькулятор займа.
Что такое проектное финансирование и счета эскроу
Проектное финансирование жилищного строительства — это кредиты банков застройщикам под строительство многоквартирных домов. С 2019 года в России действует механизм эскроу: деньги покупателей квартир по договорам долевого участия (ДДУ) поступают не застройщику напрямую, а на специальные счета эскроу; после сдачи дома средства переводятся застройщику, и он гасит ими кредиты и рассчитывается с дольщиками. Это защищает покупателей от потери средств при банкротстве застройщика и задаёт прозрачную схему финансирования строительства. Раскрытие эскроу — момент, когда по введённому в эксплуатацию дому средства со счёта эскроу переходят застройщику; он направляет их на погашение проектного кредита и на расчёты с участниками долевого строительства. Масштабное раскрытие эскроу в конце IV квартала 2025 года привело к тому, что застройщики массово гасили кредиты, поэтому прирост портфеля за квартал оказался умеренным (2%) по сравнению с предыдущим кварталом (8%).
Поступления на эскроу и «Семейная ипотека»
Поступления на счета эскроу в IV квартале 2025 года составили около 2 трлн рублей — на 46% больше, чем в III квартале, и на 58% больше, чем в IV квартале 2024 года. За весь 2025 год поступления достигли рекордных 5,5 трлн рублей (на 11% выше 2024 года). Банк России связывает всплеск продаж в конце года с ужесточением условий «Семейной ипотеки» с февраля 2026 года: введено правило «один льготный кредит на семью», и многие заёмщики поспешили оформить выгодную ипотеку до изменения условий. Для рынка новостроек это означало рост спроса и притока средств на эскроу; для застройщиков — возможность активнее гасить проектные кредиты и запускать новые объекты. Для граждан, планирующих покупку квартиры в новостройке или ипотеку, актуальны текущие условия программ и ставки банков; при расчёте платежа по ипотеке или потребкредиту удобно использовать калькулятор займа.
Неоплаченная рассрочка и доля непоступивших средств
На счета эскроу пока не поступило около 1,4 трлн рублей (накопленным итогом) — в основном это средства за жильё, приобретённое в рассрочку в 2025 году. То есть покупатели заключили договоры долевого участия с рассрочкой платежа, и часть суммы ещё не переведена на эскроу. Доля неоплаченной рассрочки от цены всех договоров ДДУ уменьшается второй квартал подряд: застройщики заинтересованы в получении полной оплаты, чтобы снизить стоимость проектного финансирования (чем больше средств на эскроу, тем меньше потребность в кредитах и тем дешевле заёмные средства). Для дольщиков рассрочка даёт возможность распределить платёж по времени, но до поступления денег на эскроу их средства не защищены механизмом эскроу в полной мере — важно понимать условия договора и график платежей.
Покрытие задолженности эскроу и ставки по ссудам
Покрытие задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу в IV квартале практически не изменилось и составило 69% (за год — минус 3,4 процентного пункта). ЦБ оценивает этот уровень как адекватный: значительная часть долга застройщиков обеспечена уже поступившими на эскроу средствами покупателей. Средневзвешенная ставка по ссудам застройщикам в IV квартале — 10,2% (на 0,03 п.п. выше, чем в III квартале, на 0,8 п.п. выше, чем за год). Она более чем на треть ниже, чем в корпоративном сегменте (16,0%): банки рассматривают проекты с эскроу как менее рисковые за счёт обеспечения будущими поступлениями с эскроу и за счёт защиты прав дольщиков. Снижение стоимости проектного финансирования в перспективе может способствовать сдерживанию роста цен на новостройки или более выгодным условиям для дольщиков — хотя итоговая цена квартиры зависит от многих факторов.
Что это значит для покупателей жилья и заёмщиков
Умеренный прирост портфеля кредитов застройщикам в IV квартале и рекордные поступления на эскроу отражают активный рынок новостроек и дисциплинированное погашение застройщиками кредитов. Для покупателей квартир это косвенно говорит о том, что механизм эскроу работает: средства накапливаются на счетах, застройщики получают их после сдачи домов и гасят долги. Высокий спрос в конце 2025 года был связан с «Семейной ипотекой»; с февраля 2026 года условия ужесточились, но программа по-прежнему доступна для семей с детьми в рамках нового правила. При выборе новостройки по-прежнему важно проверять застройщика, наличие разрешений и условия ДДУ; при оформлении ипотеки — сравнивать ПСК (полную стоимость кредита) и платёж в нескольких банках. Калькулятор займа помогает прикинуть ежемесячный платёж при разных суммах и сроках ипотеки или потребкредита.
Обзор ЦБ и где смотреть данные
Подробная информация по проектному финансированию жилищного строительства, по объёмам портфеля, по поступлениям на эскроу, по покрытию задолженности и по ставкам представлена в обзоре Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2025 года». Обзор публикуется на сайте ЦБ (cbr.ru) в разделе, посвящённом банковскому сектору и проектному финансированию. Пресс-релиз от 13 марта 2026 года резюмирует основные показатели; при использовании данных ссылка на Банк России обязательна. Покупателям новостроек и заёмщикам по ипотеке актуальные условия уточняйте в банках и у застройщиков; калькулятор займа на нашем сайте служит для предварительной оценки платежа по ипотеке или потребкредиту и не заменяет расчёт ПСК в банке.
Рассрочка по ДДУ и риски
Около 1,4 трлн рублей (накопленным итогом) ещё не поступило на счета эскроу — в основном это обязательства по рассрочке по договорам долевого участия, заключённым в 2025 году. Пока деньги не переведены на эскроу, они не защищены механизмом эскроу в той же мере, что и уже внесённые средства; при банкротстве застройщика требования по неоплаченной рассрочке могут удовлетворяться в общем порядке. ЦБ фиксирует, что доля неоплаченной рассрочки от цены всех ДДУ уменьшается второй квартал подряд — застройщители заинтересованы в получении полной оплаты для снижения стоимости проектного финансирования. Покупателям при выборе рассрочки стоит понимать график платежей и момент зачисления средств на эскроу; при оформлении ипотеки на новостройку сравнивайте условия по ПСК и по платежу — для прикидки удобен калькулятор займа. Дольщикам рекомендуется проверять реестр застройщиков и наличие разрешений на строительство, а также знакомиться с условиями ДДУ до подписания договора.
Почему прирост портфеля в IV квартале замедлился
В III квартале 2025 года портфель кредитов застройщикам вырос на 8%, в IV квартале — только на 2%. Причина не в ослаблении спроса на кредиты, а в том, что в конце года произошло масштабное раскрытие счетов эскроу по сданным домам: застройщики получили средства с эскроу и направили их на погашение проектных кредитов. Чем больше погашений — тем меньше чистый прирост портфеля при прочих равных. Одновременно продолжался запуск новых проектов и выдача новых кредитов, поэтому портфель в целом вырос на 2%, а за год прирост составил 24% и объём достиг 10,2 трлн рублей. Для рынка это здоровый сценарий: застройщики дисциплинированно обслуживают долг за счёт поступлений от дольщиков, а банки продолжают финансировать новое строительство.
Связь с ипотечным рынком
Проектное финансирование и ипотека связаны: банки кредитуют застройщиков под строительство, а граждан — под покупку квартир в этих домах. Ужесточение «Семейной ипотеки» с февраля 2026 года (правило «один льготный кредит на семью») подтолкнуло спрос в IV квартале 2025 года и увеличило поступления на эскроу. Для ипотечных заёмщиков текущие условия программ и ставки зависят от решений ЦБ по ключевой ставке и от предложений банков; при планировании ипотеки или потребкредита оценивайте платёж и переплату с помощью калькулятора займа и не превышайте комфортный уровень долговой нагрузки.
Ставка застройщиков и корпоративный сегмент
Средневзвешенная ставка по ссудам застройщикам (10,2%) более чем на треть ниже, чем в корпоративном сегменте (16,0%). Разница объясняется тем, что проекты с эскроу рассматриваются банками как менее рисковые: средства покупателей накапливаются на эскроу и после сдачи дома направляются на погашение кредита, а права дольщиков защищены законодательством. Высокое покрытие задолженности средствами на эскроу (69%) также снижает риски банков и позволяет им выдавать кредиты застройщикам по более низким ставкам. Для конечных покупателей квартир это косвенно может означать, что застройщики несут меньшие процентные расходы и могут предлагать более конкурентные цены или условия рассрочки — хотя итоговая цена формируется под влиянием многих факторов, включая спрос и себестоимость строительства. Регулятор продолжает отслеживать показатели проектного финансирования в ежеквартальных обзорах; при ухудшении покрытия эскроу или росте просрочки банки могут ужесточать условия кредитования застройщиков, что в итоге может сказаться на доступности новостроек и на условиях для дольщиков. Текущие данные IV квартала 2025 года указывают на стабильную ситуацию: покрытие 69% ЦБ оценивает как адекватное, а рост портфеля за год на 24% отражает активный запуск новых проектов и сохранение интереса банков к финансированию жилищного строительства.
14.03.2026
