Первые январские сделки по ипотеке показывают смещение к комбинированным ставкам: фиксированная на 1–3 года, затем плавающая от индекса плюс маржа. Банки страхуют риски высокой ключевой, а заёмщики пытаются зафиксировать платеж на старте, пока доходы не подтянулись. Запрос на прозрачный ПСК (полная стоимость кредита) вырос — клиенты хотят видеть итоговую переплату до подписания.
Второй тренд — жёстче контроль ПДН (платёж к доходу) и ЛТВ (доля кредита к стоимости жилья): без 2-НДФЛ или выписки из «Госуслуг» лимиты урезают, даже если есть первоначальный взнос 20–30%. Зарплатные клиенты получают минус 1–2 п.п. к ставке и быстрый скоринг.
Калькулятор семейной ипотеки онлайн
Комбинированные ставки: как считать
Банки предлагают «фикс 2 года 8,9–9,9%, дальше плавающая 11–13%» или «фикс 3 года 9,5–10,3%, потом ключевая + 3–4 п.п.». Выгода есть, если в течение первых лет закрыть часть долга — ПСК падает заметно. Без досрочного погашения итоговая переплата может быть ближе к классическим 11–12,5%.
Кому дают лучшую цену
- Зарплатные клиенты: минус 1–2 п.п. и ускоренный андеррайтинг.
- Семьи с детьми: субсидии от застройщиков, ставка от 6–8% на первые 1–3 года, но ограничение по ЛТВ 80%.
- Сделки с большим взносом (30–40%): ниже риск, ниже ставка, меньше требование к страховке.
- Белый доход: подтверждение через «Госуслуги» заменяет 2-НДФЛ, ускоряет одобрение.
Банки возвращают требования по страховке жизни и титула: без полиса надбавка 2–3 п.п. или отказ при ЛТВ выше 80%. Оценка квартиры обязательна, стоимость включают в ПСК — её важно учитывать при сравнении предложений.
Что происходит с застройщиками
- Субсидированные ставки от застройщиков дают платёж ниже на старте, но цена квадрата выше — проверяйте реальную экономию.
- Отмена сверхсубсидий заставила часть компаний перейти на скидку к цене вместо ставки; ПСК становится честнее.
- На вторичке банки предлагают ближе к рыночным 11–13%, но гибче к досрочному — можно быстрее снизить тело долга.
Документы и скоринг
- Паспорт, СНИЛС, подтверждение дохода: 2-НДФЛ или выписка, ИП — налоговая декларация.
- Отсутствие просрочек 90+ за год и ПДН до 40% после сделки — базовое условие.
- Созаемщик добавляет доход и снижает ПДН, но проверяется так же строго.
- СБП (Система быстрых платежей) ускоряет расчёты на аккредитиве, что экономит время на сделке.
Итоги недели 5–13 января
Спрос сместился к комбинированным ставкам и коротким фиксированным периодам, но клиенты тщательнее считают ПСК. Льготы дают преимущество семьям и зарплатникам, однако ЛТВ и ПДН контролируются жёстко. Выгода есть при активных досрочных платежах в первые годы и прозрачном учёте страховок.
