В середине февраля 2026 года ставки по ипотечным кредитам в крупных банках остаются под влиянием ключевой ставки Банка России и государственных программ. Обычная ипотека на готовое и строящееся жильё предлагается под ставки примерно от 18% до 22% годовых в зависимости от банка, первоначального взноса и срока. Семейная ипотека и другие льготные программы позволяют снизить ставку до 12–14% и ниже при выполнении условий по доходу, возрасту детей и типу недвижимости.
Разброс ставок связан с тем, что банки по-разному оценивают риски и конкурируют за заёмщиков: где-то действуют акции для зарплатных клиентов, где-то скидки при оформлении страхования или покупке у партнёрских застройщиков. При сравнении предложений важно смотреть на полную стоимость кредита (ПСК), а не только на рекламную ставку: в ПСК входят проценты, страховка, комиссии и другие платежи. Срок ипотеки чаще всего от 5 до 30 лет; чем длиннее срок, тем ниже ежемесячный платёж, но выше общая переплата.
Семейная ипотека и льготные программы
Семейная ипотека предназначена для семей с детьми и даёт право на кредит по сниженной ставке (порядка 12% и ниже при выполнении условий программы). Лимиты и требования к доходу, возрасту детей и типу жилья устанавливаются правительством и банками-участниками. В феврале 2026 года программа продолжает действовать; актуальные условия стоит уточнять на сайте Дом.РФ и в выбранном банке. Аналогично действуют программы для IT-специалистов, военных и других категорий — каждая со своими ставками и лимитами.
Показатель долговой нагрузки
При одобрении ипотеки банк проверяет показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу заёмщика. Норматив для ипотеки обычно до 50%; многие банки применяют внутренний лимит 45% или ниже. Если у вас уже есть потребительские кредиты, автокредит или займы, новый ипотечный платёж увеличит ПДН; при превышении порога банк может отказать или снизить сумму кредита. Перед подачей заявки имеет смысл прикинуть платёж и ПДН в калькуляторе и при необходимости сократить другие долги или увеличить первоначальный взнос.
Что влияет на ставку
На итоговую ставку по ипотеке влияют первоначальный взнос (чем он выше, тем ниже риск для банка и часто ставка), срок кредита, наличие страховки жизни и имущества, тип недвижимости (первичка или вторичка) и участие в госпрограммах. Отказ от страховки может привести к повышению ставки на 1–2 процентных пункта; при этом страховка увеличивает общие расходы. Считайте ПСК с учётом всех платежей, чтобы сравнить варианты со страховкой и без за полный срок.
14.02.2026
