После сворачивания массовых субсидий ставки по ипотеке выросли, но банки предлагают скидки за электронную регистрацию, зарплатный проект и страхование. Задача заемщика — собрать эти скидки и уложиться в показатель долговой нагрузки (ПДН — платежи к доходу) на уровне 45%.
Семейная ипотека и региональные программы остаются, но большинству придётся брать «классику». Разбираем, как уменьшить ставку и платёж в 2026.
Калькулятор семейной ипотеки онлайн
Базовые ставки и скидки
- Новостройки: 15–18% годовых, при пакете «зарплата + электронная регистрация (ЭДО) + страховки» можно снизить до 12,5–14%.
- Вторичка: 15–19% годовых, скидка за ЭДО и оценку онлайн — до минус 0,3–0,5 п.п.
- Семейная ипотека: 5–6% при рождении ребёнка после 2018 года, лимит 12 млн (Москва/СПб) и 6 млн (регионы), взнос от 15–20%.
Как уложиться в ПДН
Банк считает ПДН с учётом 5% от лимитов по картам. Перед подачей сократите лимиты и погасите мелкие долги. Целевой платёж — не выше 45% от дохода семьи. Если не хватает, увеличьте взнос или выберите меньший объект.
Документы и доход
Паспорт, СНИЛС, справка о доходах или выписка по зарплатному счёту. Для самозанятых — чековая книга и справка о налогах. Зарплатным клиентам часто дают –0,3–0,7 п.п. к ставке и ускоренное рассмотрение.
Страховки
Имущество — обязательно; жизнь и здоровье добровольны, но дают –0,5–1 п.п. Выбирайте страховую из списка банка, иначе скидку не учтут.
Первоначальный взнос и взлет ставки
Минимальный взнос чаще 20–30%. Ставку могут повысить, если отказаться от страховки или ЭДО, и снизить при оплате комиссии за дисконт. Сравните итоговую ПСК (полную стоимость кредита) — бывает, что разовая комиссия выгоднее, чем высокая ставка.
Досрочное погашение
Банки позволяют досрочно частично и полностью без штрафов. Раз в год уменьшайте срок — так экономия по процентам выше.
Цифры на конец 2025 – начало 2026
- Ставки классика: 15–19% годовых; с пакетами скидок — 12,5–15%.
- Лимиты: до 30 млн в крупных городах, 15–20 млн в регионах (по классике).
- Сроки: до 30 лет; взнос от 20%, по семейной — от 15%.
Пошагово
- Сократите лимиты по картам, погасите мелкие долги.
- Рассчитайте платёж в калькуляторе, оцените ПДН.
- Соберите пакет скидок: зарплата, ЭДО, страховки.
- Закладывайте досрочные платежи — снижают ПСК и риски.
Ипотека без субсидий в 2026 остаётся доступной при грамотной сборке скидок и контроле ПДН. Считайте платёж заранее и выбирайте объект, который тянет доход семьи.
18.12.2025
