Банк России обновил обзор рынка ипотечного жилищного кредитования за май 2026 года (страница актуализирована 30 июня 2026 года, данные на 01.06.2026). В мае банки выдали 328,2 млрд рублей ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) — на 8,6% меньше, чем в апреле (359,0 млрд рублей).
Портфель на балансах вырос всего на 0,5%, до 22,2 трлн рублей. Для семьи, которая откладывала сделку «до лета», картина неоднозначная: новых договоров стало меньше, долг по стране почти не раздувается, а рыночная ипотека по-прежнему ощутимо дороже льготной.
Главное
Кратко: в мае 2026 года выдачи ИЖК снизились до 328,2 млрд ₽ (−8,6% к апрелю), портфель на балансе банков — 22,2 трлн ₽ (+0,5% м/м). Около 54,8% выдач — с господдержкой (179,8 млрд ₽), рыночная ипотека — 148,4 млрд ₽. Средневзвешенная ставка по ИЖК — 10,2% годовых, по рыночным договорам — 17,7%.
- Выдачи: 328,2 млрд ₽ (апрель — 359,0 млрд ₽).
- Портфель ИЖК: 22,2 трлн ₽; совокупная задолженность населения по ипотеке — 24,3 трлн ₽.
- Рыночная ставка по выданным ИЖК — 17,7% (в апреле — 18,6%).
Регулятор прямо отмечает: в мае сохранились невысокие темпы прироста ипотечного портфеля. Это не значит, что «ипотеку закрыли», но и ажиотажа апреля уже нет.
Если вы сравниваете новостройку по ДДУ (договор долевого участия) и квартиру на вторичке, заранее прикиньте платёж в калькуляторе на одинаковую сумму, срок и взнос. Средняя ставка по стране вас не касается: важны ПСК (полная стоимость кредита) и одобрение конкретного банка.
Май в цифрах: выдачи, портфель, средний чек
Кредитные организации в мае оформили 75,1 тыс. рублёвых ИЖК на 328,2 млрд рублей. Месяцем ранее было 83,9 тыс. договоров на 359,0 млрд рублей. В годовом сопоставлении объём выдач всё же выше: +14,2% по сумме и +18,7% по количеству — то есть май слабее апреля, но сильнее мая 2025 года.
На балансе банков задолженность по ИЖК на 01.06.2026 — 22,2 трлн рублей (+0,5% за месяц). Совокупная задолженность населения по ипотеке с учётом секьюритизированной части — 24,3 трлн рублей (+0,3% м/м, +10,4% г/г). Средний размер выданного в мае ИЖК — 4,4 млн рублей (+2,1% к апрелю).
Ипотека: ключевые показатели мая 2026 (ЦБ)
- Выдачи ИЖК за май — 328,2 млрд ₽ (−8,6% к апрелю).
- Портфель ИЖК на балансе банков — 22,2 трлн ₽ (+0,5% м/м).
- Господдержка в выдачах — 54,8% (179,8 млрд ₽); рыночная — 148,4 млрд ₽.
- Средневзвешенная ставка ИЖК — 10,2% годовых; рыночные ИЖК — 17,7%.
- ИЖК по ДДУ (выдачи) — 135,0 млрд ₽ (−9,3% к апрелю).
Льготная и рыночная ипотека: доля субсидий снова ниже 60%
Около 54,8% майских выдач ИЖК пришлось на программы господдержки — 179,8 млрд рублей (−11,1% за месяц). Рыночные договоры тоже просели: 148,4 млрд рублей (−5,2%). Для сравнения: в апрельском обзоре доля господдержки была 56,4%. После ужесточения «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года рынок так и не вернулся к картине «почти всё — с субсидией», как в 2025 году.
Практический смысл простой: средняя ставка 10,2% по всем ИЖК — это смесь льготных программ и дорогой рыночной ипотеки. Средневзвешенная ставка именно по рыночным договорам в мае — 17,7% годовых (в апреле — 18,6%). Снижение есть, но для заёмщика без льготы это всё ещё «тяжёлый» сегмент, а не массовая дешёвая ипотека.
Допустим, вы берёте 6 млн рублей на 20 лет. Под рыночные 17,7% платёж выйдет порядка 94 500 ₽ в месяц; под средние 10,2% с учётом льгот — около 58 800 ₽. Разница — почти 36 000 ₽ ежемесячно.
💡 Вывод: вопрос «попадаю ли я в льготу» важнее одной цифры из заголовка — именно от этого зависит, к какой ставке вы ближе: к 10,2% или к 17,7%.
Ставки по сегментам: ДДУ, вторичка, рынок
Банк России отдельно выделяет сегменты жилья. Ставка по ИЖК на новостройки по ДДУ в мае — 7,4% годовых (+0,1 п.п. к апрелю). На готовом жилье — 12,5% (в апреле — 12,7%). Это не «ваша ставка в банке», а средние по рынку, но ориентир полезный: новостройка с льготой и вторичка без неё живут в разных ценовых мирах.
Выдачи по ДДУ в мае — 135,0 млрд рублей (−9,3% к апрелю). Портфель ИЖК по ДДУ на балансе — 4,4 трлн рублей (−2,5% за месяц). Средний чек по ДДУ — 5,8 млн рублей. В топ-3 регионов по объёму ИЖК, как и раньше, вошли Москва, Московская область и Санкт-Петербург.
Ипотека в общем потоке кредитов: картам по-прежнему больше
ИЖК — лишь часть розничного кредитования. Общий объём рублёвых кредитов физлиц в мае — 2,2 трлн рублей (в апреле — 2,1 трлн, год назад — 1,8 трлн). Доля ИЖК в этом потоке снизилась до 15,1% (в апреле — 17,1%). Беззалоговые потребительские кредиты и карты дают около 74% выдач — и попадают в расчёт ПДН (показателя долговой нагрузки — доли дохода, уходящей на обслуживание долгов) при одобрении ипотеки.
Розничный портфель банков (без учёта ППТ) на 01.06.2026 — 36,8 трлн рублей (+0,7% за месяц). В структуре: около 58% — ипотека, порядка 30% — беззалоговые потребкредиты, почти 9% — автокредиты.
Апрель → май: что изменилось для покупателя
Динамика: апрель и май 2026
- Выдачи ИЖК: 359,0 млрд ₽ → 328,2 млрд ₽ (−8,6%).
- Доля господдержки: 56,4% → 54,8%.
- Рыночные выдачи: ~156,6 млрд ₽ → 148,4 млрд ₽ (−5,2%).
- Средневзвешенная ставка ИЖК: 10,3% → 10,2%; рыночные — 18,6% → 17,7%.
- Портфель ИЖК: 22,2 трлн ₽ на 01.05 → 22,2 трлн ₽ на 01.06 (+0,5%).
Что делать заёмщику на фоне майской статистики
Май не выглядит ни «обвалом», ни новым бумом. Выдачи откатились после сильного апреля, портфель растёт медленно — часть заёмщиков досрочно гасит долг, часть не наращивает новые обязательства. Если сделка нужна в ближайшие месяцы:
- Запросите ПСК и график в двух-трёх банках на одинаковой сумме.
- Проверьте соответствие семьи и объекта правилам льготной программы до брони квартиры.
- Снизьте лимиты по картам и закройте мелкие займы — они ухудшают ПДН.
- Сверьте платёж в калькуляторе с официальным расчётом банка.
Полный информационный бюллетень с региональными таблицами за май ЦБ планирует разместить 7 июля 2026 года в разделе «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России». Оперативные графики уже доступны на странице обзора за май.
Итог: май 2026 — пауза после весеннего ускорения. Рынок опирается на господдержку, но без льготы решение принимают по ПСК, резерву на 3–6 месяцев платежей и реальной одобряемости, а не по одной строке «328 миллиардов».
Часто задаваемые вопросы
Апрель был сильнее по объёму (359 млрд ₽), май откатился до 328,2 млрд ₽ (−8,6%). В годовом сравнении выдачи всё же выше мая 2025 года (+14,2% по сумме), но внутри весны видна пауза после ускорения.
По данным Банка России за май, средневзвешенная ставка по рыночным ИЖК — 17,7% годовых (в апреле — 18,6%). Для вашего договора смотрите ПСК в индивидуальном предложении банка.
10,2% — среднее по всем ИЖК с учётом субсидий; 17,7% — по рыночным договорам без господдержки. Если вы не попадаете в льготу, ориентируйтесь на вторую цифру и свой ПСК.
Читайте также на эту тему:
2 июля 2026 года
