24 июня 2026 года Банк России сообщил: Госдума приняла закон о договоре жилищных сбережений. С 1 января 2027 года банки смогут открывать такой вклад — копить на жильё, а потом направить деньги на покупку квартиры, участие в долевом строительстве или на первоначальный взнос по ипотеке. Минимальный срок накопления — три года, средства защищены страхованием вкладов до 10 млн ₽ в каждом банке.
Главное
Кратко: Новый банковский продукт — договор жилищных сбережений. Копите от трёх лет с пополнением, проценты по договору, деньги — только на улучшение жилищных условий. После срока банк может выдать кредит на недостающую сумму. Накопления можно перевести в другой банк под ипотеку. Досрочный выход — с оговорками по ставке. Старт — 1 января 2027 года.
- Срок вклада: не менее 3 лет, пополнение в любое время.
- Цель: жильё, ДДУ, ИЖС, первый взнос или погашение ипотеки.
- Страхование АСВ: до 10 млн ₽ на банк.
Регулятор описал механику как способ накопить на жильё без «всё сразу в кредит». Для семьи, которая через пару лет планирует ипотеку, это альтернатива обычному вкладу с неясной целью — здесь деньги юридически привязаны к жилью.
Перед тем как сравнивать «копить три года» и «взять ипотеку сейчас», прикиньте платёж и переплату в калькуляторе семейной ипотеки — так проще увидеть, сколько реально нужно на первый взнос и какой долг останется после накоплений.
Как работает договор жилищных сбережений
Вы заключаете договор с банком. Банк принимает ваши взносы и платит проценты — ставка фиксируется в договоре, как у обычного вклада. Отличие в цели: накопленные средства вместе с процентами по вашему распоряжению идут на улучшение жилищных условий — покупку квартиры, оплату доли в строящемся доме по договору долевого участия, финансирование индивидуального жилищного строительства.
Когда срок накопления истечёт, вкладчик, который на тот момент проходит критерии банка, может получить кредит на недостающую сумму — то есть не обязательно копить 100% цены квартиры. Длинный срок сбережений, по замыслу закона, даёт банку больше данных о вашей дисциплине платежей и доходе.
Накопления можно перевести в другой банк — как первоначальный взнос по ипотечному кредиту или для погашения уже действующей ипотеки. Это важно, если за три года вы смените банк-кредитора или найдёте более выгодную программу.
Пример: семья копит на первый взнос
Допустим, квартира стоит 6 000 000 ₽, банк требует первый взнос 20% — это 1 200 000 ₽. Семья открывает договор жилищных сбережений в январе 2027 года и вносит по 30 000 ₽ в месяц, иногда больше.
За три года без учёта процентов набегает 1 080 000 ₽ плюс проценты по договору — и сумма может дотянуть до нужного взноса. Оставшиеся 4 800 000 ₽ семья берёт в ипотеку уже с меньшим телом долга и, возможно, с более спокойным ПДН — показателем долговой нагрузки, то есть долей зарплаты, уходящей на платежи банкам.
Обратная сторона — вы откладываете покупку минимум на три года. Если цены на жильё в вашем городе растут быстрее, чем вклад, «выгода накопления» может съесться ростом цены квартиры. Имеет смысл считать оба сценария в калькуляторе, а не только ставку по вкладу.
Досрочное расторжение: где подвох
Договор можно закрыть досрочно без потери процентов, но не раньше чем через полтора года после подписания. Ещё вариант — через год, если деньги сразу направляете на улучшение жилищных условий. Третий случай — банк отказал в кредите по истечении срока накопления: тогда тоже можно выйти с полными процентами.
Во всех остальных ситуациях, если при закрытии средства не идут на жильё, проценты пересчитывают по ставке вклада «до востребования» — обычно она заметно ниже договорной. Если в договоре прописана более высокая ставка при таком выходе, действует она.
Чек-лист перед открытием
- Сравните ставку по договору жилищных сбережений с обычным вкладом и с ценой отложенной покупки жилья.
- Уточните в банке условия кредита «на остаток» после трёх лет — ставка, ПСК, требования к доходу.
- Помните про лимит страхования вкладов АСВ — 10 млн ₽ на один банк; при больших суммах дробите по разным банкам осознанно.
- Прочитайте пункт о досрочном закрытии — штрафом будет не комиссия, а обнуление «вкладной» ставки.
Чем это не заменяет льготную ипотеку
Договор жилищных сбережений — про накопление и дисциплину, а не про субсидию государства. Семейная ипотека, региональные программы и рыночные ставки живут в своём контуре. Накопления можно совместить с льготой: сначала три года копите взнос, потом оформляете ипотеку под подходящую программу, если к тому моменту она ещё действует.
Банк России подчёркивает: длительный срок помогает кредитным организациям лучше оценить платежеспособность. Для вас это значит, что к моменту ипотеки в истории будет не разовый взнос, а регулярные платежи по договору — плюс для скоринга, если банк это учтёт.
💡 Вывод: С 2027 года появится понятный маршрут «сначала копим на жильё — потом догоняем ипотекой». Выгодно тем, кто готов ждать минимум три года и точно знает цель. Риск — досрочный выход не на жильё и рост цен на квартиры быстрее вклада.
Когда ждать деталей от банков
Закон вступает 1 января 2027 года. До этого банки должны подготовить типовые договоры, ставки и правила выдачи кредита после накопления. Конкретные проценты и требования к заёмщику появятся ближе к старту — сейчас ориентир только в рамках закона и разъяснений регулятора.
Если вы планируете ипотеку в 2027–2028 годах, имеет смысл следить за предложениями своего банка осенью 2026 года — часто продукты запускают в первые недели после вступления нормы в силу.
Часто задаваемые вопросы
С 1 января 2027 года, после вступления в силу принятого Госдумой закона. Банк России сообщил об этом 24 июня 2026 года.
На покупку жилья, участие в долевом или индивидуальном жилищном строительстве, первоначальный взнос по ипотеке в другом банке или погашение имеющейся ипотеки.
Проценты пересчитают по ставке вклада до востребования, если договор не предусматривает более высокую ставку в таком случае. Без потери процентов можно выйти не раньше чем через полтора года, через год при направлении денег на жильё или если банк отказал в кредите после срока накопления.
Читайте также на эту тему:
Материал подготовлен 25 июня 2026 года.
