В январе 2026 года российские банки зафиксировали ажиотажный спрос на ипотечные кредиты, который превзошёл ожидания аналитиков и показатели предыдущих месяцев. Количество заявок на ипотеку выросло на 30–40% по сравнению с декабрём 2025 года, причём основной рост пришёлся на программы с господдержкой и рыночную ипотеку для новостроек. Банки связывают всплеск активности с несколькими факторами: снижением процентных ставок в конце 2025 года, ожиданиями ужесточения требований к заёмщикам с апреля 2026 года и традиционным сезонным ростом спроса после новогодних праздников.
Снижение ключевой ставки Банка России до 16% годовых в декабре 2025 года позволило банкам скорректировать ипотечные предложения в сторону удешевления. СберБанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие крупные игроки рынка снизили минимальные ставки по рыночной ипотеке до 10–12% годовых, что сделало кредитование более доступным для широкого круга заёмщиков. Семейная ипотека с господдержкой остаётся на уровне около 6% годовых, что также стимулирует спрос среди семей с детьми и молодых семей.
Калькулятор семейной ипотеки онлайн
Динамика заявок: цифры и тренды
Наибольший рост зафиксирован в сегменте новостроек: заявки выросли на 45–50% благодаря снижению ставок и субсидированию со стороны застройщиков. Вторичное жильё показало рост на 25–30%, что связано с более доступными условиями кредитования и ожиданиями дальнейшего снижения ставок.
Объём выданных ипотечных кредитов в январе 2026 года также вырос, хотя и не так значительно, как количество заявок. Это связано с тем, что банки ужесточили требования к заёмщикам и увеличили сроки рассмотрения заявок из-за высокой нагрузки на кредитные отделы. Средний срок одобрения ипотеки увеличился с 2–3 дней до 5–7 рабочих дней, что создало очереди в банках и задержки в оформлении сделок.
Причины ажиотажного спроса
Основной причиной всплеска спроса на ипотеку в январе стало снижение процентных ставок в конце 2025 года. ВТБ и Альфа-Банк также скорректировали свои предложения, что сделало ипотеку более доступной для заёмщиков со средним доходом.
Второй важный фактор — ожидания ужесточения требований к заёмщикам с 1 апреля 2026 года. Банк России ужесточает правила расчёта показателя долговой нагрузки (ПДН), что потребует более строгой проверки доходов и может усложнить получение кредита для части заёмщиков. Многие потенциальные покупатели жилья поспешили подать заявки до вступления в силу новых правил, чтобы зафиксировать текущие условия кредитования.
Третий фактор — традиционный сезонный рост спроса после новогодних праздников. В январе обычно наблюдается увеличение активности на рынке недвижимости, так как люди возвращаются к планам по покупке жилья после праздничного периода. В 2026 году этот эффект усилился благодаря снижению ставок и ожиданиям изменений в регулировании.
Реакция банков на рост спроса
Рост количества заявок на ипотеку создал дополнительную нагрузку на кредитные отделы банков, что привело к увеличению сроков рассмотрения заявок. В некоторых банках сроки одобрения увеличились до 10–14 дней. Это связано с необходимостью тщательной проверки документов и расчёта показателя долговой нагрузки (ПДН) для каждого заёмщика.
Банки также ужесточили требования к заёмщикам, чтобы снизить риски при росте объёмов кредитования. Некоторые банки повысили минимальные требования к доходу, увеличили размер первоначального взноса для части программ и ужесточили проверку кредитной истории. Это привело к тому, что процент одобрений заявок снизился с 70–75% до 60–65%, хотя общее количество одобренных кредитов выросло благодаря увеличению числа заявок.
Программы с господдержкой: основной драйвер спроса
Семейная ипотека с господдержкой остаётся основным драйвером роста спроса на ипотеку в январе 2026 года. Ставка по семейной ипотеке составляет около 6% годовых, что делает её наиболее доступной программой для семей с детьми и молодых семей. Количество заявок по семейной ипотеке выросло на 50–60% по сравнению с декабрём 2025 года, причём основной рост пришёлся на новостройки.
Военная ипотека (НИС) также показала рост спроса на 30–40%, хотя объёмы по этой программе значительно меньше, чем по семейной ипотеке. Ставка по военной ипотеке составляет 9,5–10,5% годовых, что делает её привлекательной для военнослужащих и их семей. Программы для врачей, учителей и других категорий льготников также демонстрируют рост спроса, хотя их доля в общем объёме ипотечного кредитования невелика.
Рыночная ипотека: снижение ставок и рост спроса
Рыночная ипотека без господдержки также показала рост спроса в январе 2026 года, хотя и не такой значительный, как программы с субсидированием. Более доступные условия сделали рыночную ипотеку привлекательной для заёмщиков с подтверждённым доходом и хорошей кредитной историей.
Застройщики также активно субсидируют ипотеку для новостроек, предлагая временные ставки 0,1–4% на первые 1–3 года кредитования. Это создаёт дополнительный стимул для покупки жилья в новостройках, хотя эффективная ставка по всему сроку кредита остаётся на уровне 6–9% годовых. При выборе программы с субсидированием от застройщика важно рассчитывать полную стоимость кредита (ПСК) и учитывать все условия программы.
Влияние на рынок недвижимости
Рост спроса на ипотеку в январе 2026 года оказал положительное влияние на рынок недвижимости, стимулируя активность покупателей и застройщиков. Количество сделок по покупке жилья выросло на 20–25% по сравнению с декабрём 2025 года, причём основной рост пришёлся на новостройки. Цены на недвижимость остались стабильными, хотя в некоторых сегментах наблюдался небольшой рост спроса на определённые типы объектов.
Застройщики отреагировали на рост спроса увеличением объёмов строительства и запуском новых проектов. Это создало дополнительное предложение на рынке, что должно помочь сбалансировать спрос и предложение в течение 2026 года. Однако в краткосрочной перспективе рост спроса может привести к увеличению сроков ожидания готовности объектов и росту цен на отдельные типы недвижимости.
Ожидания на февраль и март
Аналитики ожидают, что высокий спрос на ипотеку сохранится в феврале и марте 2026 года, хотя темпы роста могут замедлиться. Это связано с тем, что часть заёмщиков уже подала заявки в январе, а также с ожиданиями дальнейшего снижения ставок после заседания Банка России по ключевой ставке. Если ключевая ставка будет снижена, банки могут скорректировать ипотечные предложения в сторону удешевления, что создаст дополнительный стимул для покупки жилья.
Ужесточённые требования к расчёту показателя долговой нагрузки (ПДН), которые вступят в силу с 1 апреля, могут создать дополнительный всплеск спроса в марте, когда заёмщики будут стремиться зафиксировать текущие условия кредитования до вступления в силу новых правил.
Рекомендации для заёмщиков
В условиях ажиотажного спроса на ипотеку заёмщикам стоит придерживаться нескольких правил при оформлении кредита. Во-первых, иметь все документы готовыми: справку 2-НДФЛ или по форме банка, выписку по счёту, документы на объект недвижимости. Во-вторых, рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заранее, чтобы убедиться, что он не превышает установленные лимиты (обычно 40–50%).
При выборе программы ипотеки стоит сравнивать предложения не только по процентной ставке, но и по полной стоимости кредита (ПСК), которая включает все комиссии, страховки и дополнительные расходы. Программы с господдержкой (семейная, военная) обычно более выгодны, чем рыночная ипотека, но имеют ограничения по категориям заёмщиков и типам недвижимости. При выборе программы с субсидированием от застройщика важно учитывать эффективную ставку по всему сроку кредита, а не только временную ставку на первые годы.
Заключение
Ажиотажный спрос на ипотеку в январе 2026 года стал результатом сочетания нескольких факторов: снижения процентных ставок в конце 2025 года, ожиданий ужесточения требований к заёмщикам с апреля и традиционного сезонного роста активности после новогодних праздников. Банки отреагировали на рост спроса увеличением сроков рассмотрения заявок и ужесточением требований к заёмщикам, что создало дополнительные сложности для потенциальных покупателей жилья.
Для заёмщиков в условиях высокого спроса важно тщательно сравнивать предложения банков по полной стоимости кредита (ПСК), а не только по процентной ставке. Программы с господдержкой остаются наиболее выгодными для соответствующих категорий заёмщиков, но рыночная ипотека также стала более доступной благодаря снижению ставок. Ожидания дальнейшего снижения ставок после заседания Банка России могут создать дополнительный стимул для покупки жилья в первой половине 2026 года.
03.02.2026
